부산지방법원 2025타경670. 수영구 남천동 마르빌주상복합 1,2층 101호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 홍선분이며, 권리분석의 기준점은 2021.12.23 접수된 주식회사부산은행 채권최고액 440,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 2025.07.18 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 손명재 1명으로 조사됐습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원이며 2021.12.27 전입했습니다. 말소기준일 2021.12.23보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.09.02 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경670 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 27-3 마르빌주상복합 1,2층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 홍선분 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 403,713,094원 |
| 말소기준 | 2021.12.23 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 440,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
과거 2005년 가처분·가등기, 2006년 압류 등은 이미 등기부상 말소됐고, 2020.07.16 설정된 부산은행 근저당권도 2021.12.23 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 같은 날 새로 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 손명재의 전입은 그 뒤인 2021.12.27이므로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손명재 | 주거 | 2021.12.27 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2025.09.02 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
② 가격 판단 — 신건 602,000,000원, 시세 단정은 보류
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 602,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 602,000,000원입니다. 다만 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 감정가나 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
회차가 진행되면 매각가격은 1회 유찰 시 481,600,000원, 2회 유찰 시 385,280,000원으로 제시된 시나리오가 있습니다. 하지만 이는 회차별 최저가격 구조일 뿐, 실제 시장가치와의 할인폭을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,580,000원 |
현재 회차 가정에서는 부산은행 채권최고액 440,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 153,580,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 남천동 수영구청 서측 인근. 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1,2층 101호. 외벽은 화강석·몰탈위페인팅, 바닥은 에폭시 등 마감이며 위생 및 급·배수설비가 있습니다.
- 토지. 416.5㎡, 평지의 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 4,431,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 집합건축물대장상 1층, 등기 및 현황상 1,2층이라는 차이는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.12.23 주식회사부산은행 근저당권이 기준이며 채권최고액은 440,000,000원입니다.
- 임차인 확인. 손명재는 2021.12.27 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원이며 배당요구일은 2025.09.02입니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구와 별개로 우선변제 여부는 원문 서류에서 다시 점검해야 합니다.
- 층 표기 대조. 집합건축물대장은 1층, 등기 및 현황은 1,2층입니다. 실제 전유 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·점유 대조. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이지만 임차인 조사상 사용은 주거로 기재돼 있어 실제 점유 및 사용상태를 확인해야 합니다.
- 회차별 채권 미배당 구분. 2회 유찰 시 미배당 60,913,920원이 생기더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 확인”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.23 부산은행 근저당권이고, 임차인 손명재의 전입은 그 뒤여서 대항력이 없습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 승계가 실질취득비를 끌어올리는 유형은 아닙니다.
반면 입찰 전 확인해야 할 포인트는 현황입니다. 감정평가상 근린생활시설인데 임차인 사용은 주거로 기재돼 있고, 집합건축물대장에는 1층, 등기 및 현황에는 1,2층으로 나타납니다. 또한 현재 최저가는 감정가와 같은 602,000,000원이며, 실거래 시세 비교 없이 이 금액을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 인수 위험은 낮지만, 용도·층 표기·실제 점유상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
