춘천지방법원 2025타경1483. 횡성군 둔내면 두원리 616-6의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 숙박시설(2박3일펜션)이고 현황은 휴업 중으로 판단돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 숙박시설이며 사용승인일은 2007.08.10입니다. 토지는 439.0㎡의 대지로, 상업용 이용·평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
권리관계의 기준은 2010.11.03 설정된 원주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이고 토지 두원리 616-6과 공동담보입니다. 이후 등기된 신한카드 가압류 7,178,917원, 현재 경매개시결정, 오케이저축은행 가압류 57,627,236원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1483 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 616-6 · 고원로412번길 5-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(2박3일펜션) · 현황 휴업 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 · 숙박시설 2층 · 사용승인 2007.08.10 |
| 토지 | 439.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박인경 · 2019.11.23 상속 · 2019.12.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 480,714,600원 / 115,420,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 92,366,094원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
과거에는 둔내농업협동조합 근저당, 홍권돌 근저당, 가압류·압류 및 2009년 임의경매가 있었지만 2010.04.28 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2010.11.03 원주신용협동조합 근저당 168,000,000원입니다. 이후 신한카드와 오케이저축은행의 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 대비 24%지만 시세 판단은 별개
감정가는 480,714,600원, 현재 최저매각가는 115,420,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 이후 시나리오는 5회 유찰 시 80,794,000원, 6회 유찰 시 56,555,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,415,880원 |
| 2. 근저당 · 원주신용협동조합 | 168,000,000원 | 113,004,120원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,178,917원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 57,627,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 232,806,153원 중 예상 배당액은 113,004,120원, 미배당은 119,802,033원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각조건·현장 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 경계. 목록2 경계가 불분명해 입찰 시 확인이 요구됩니다.
- 영업상태. 숙박시설로 이용 중이나 현황은 휴업 중으로 판단돼 있습니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 조건 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성군 둔내면 두원리 소재 ‘웰리힐리파크’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 펜션·근린생활시설·농경지·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 종합한 대중교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 439.0㎡, 상업용 이용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 211,500원/㎡입니다.
- 설비. 일반적인 냉난방설비 및 위생시설이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 목록2의 경계가 불분명하므로 현황 경계와 이용 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·상태·사용 현황을 확인해야 합니다.
- 숙박시설 휴업 현황. 현황 휴업 중이므로 시설 상태와 실제 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%이나 비교 실거래가가 없으므로 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정의 현재 상태를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 현재 등기 기준으로 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 480,714,600원에서 4회 유찰돼 115,420,000원까지 내려온 배경을 단순한 가격 기회로만 해석해서는 안 됩니다. 숙박시설은 휴업 중이고, 토지·건물 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 목록2의 경계도 불분명합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 권리는 통과하되, 가격·경계·시설 현황과 환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
