춘천지방법원 2025타경1483. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 616-6에 소재한 근린시설과 토지입니다. 도로명주소는 둔내면 고원로412번길 5-4입니다. 감정평가서상 건물은 2층 숙박시설로, ‘2박3일펜션’으로 이용되던 곳이나 현재는 휴업 중인 것으로 판단됐습니다. 토지 면적은 439.0㎡이며, 철근콘크리트구조 건물의 사용승인일은 2007.08.10입니다.

등기상 말소기준권리는 2010.11.03 설정된 원주신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원입니다. 그 이후 설정된 신한카드와 주식회사 오케이저축은행의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 권리상 인수액이 0원으로 계산된다는 사실이 곧바로 현장 점유와 명도까지 안전하다는 뜻은 아닙니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 보증금 유무를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유 확인은 별도

현재 사건의 말소기준권리는 2010.11.03 설정된 원주신용협동조합 근저당권입니다. 2007년 설정된 둔내농업협동조합 근저당권과 그 무렵의 가압류·압류 등은 2010.04.28 종전 임의경매 매각 과정에서 말소된 권리이므로, 현재 사건의 말소기준권리와 구분해야 합니다.

기준권리 이후의 신한카드 가압류 7,178,917원, 주식회사 오케이저축은행 가압류 57,627,236원 및 2025타경1483 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 낮아졌지만 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 80,794,000원으로 감정가 480,714,600원의 약 16.81% 수준입니다. 5회 유찰을 거치며 최저매각가가 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

이 물건은 근린시설과 토지가 결합된 숙박시설이며, 현황상 휴업 중입니다. 동일 물건 또는 유사한 주변 숙박시설·근린시설의 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가와 최저가만으로 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주거용 부동산의 거래 평균을 그대로 적용하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,794,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 약 1,854,292원을 제외하면 근저당권 배당 추정액은 78,939,708원입니다. 후순위 가압류에는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 위 미배당 합계는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 실제 채권액·배당순위·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

신청채권자 청구액 92,366,094원과 근저당권 채권최고액 168,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 위 표는 배당 계산에 사용된 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준을 적용했습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 소재로, 웰리힐리파크 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 펜션, 근린생활시설, 농경지 및 농가주택 등이 형성된 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리·운행빈도 및 간선도로 접근 등을 종합한 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 감정평가서상 숙박시설(2박3일펜션)로 이용되던 곳이나 현황은 휴업 중으로 판단됐습니다. 영업 재개 가능성이나 현재 수익성을 확인할 수 있는 근거로 삼아서는 안 됩니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한구역) 관련 제한도 있습니다. 실제 이용·변경 가능성은 관련 규정과 관할 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 면적은 439.0㎡입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다.
• 건물·공부 확인. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 제시외 건물이 매각 범위에 포함되므로 현장 구조와 공부상 경계는 별도로 대조해야 합니다.
• 경계 위험. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 목록2 경계 불분명에 따른 입찰 시 확인 필요 사항이 명시돼 있습니다. 토지 경계와 건물의 실제 위치를 확인하기 전에는 매각 범위를 확정적으로 이해하지 않는 것이 안전합니다.
• 환금성. 5회 유찰 이력이 있고 숙박시설은 휴업 중입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 환금성이나 적정 매도가를 단정할 수 없습니다. 유사한 숙박시설·근린시설의 거래 사례와 실제 활용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목록2 경계 확인. 매각물건명세서의 경계 불분명 주의사항을 우선 확인하고, 지적도·토지대장·건축물대장 및 현장 경계를 대조하세요. 필요하면 측량 등 전문 확인 절차를 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 포함 여부. 일괄매각에 포함되는 건물과 부속시설의 실제 위치·구조·사용 상태를 현장에서 확인하고, 매각 대상과 제외 대상을 구분하세요.
• 실제 점유자 확인. 현황은 휴업 중이지만 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재 사용자를 확인하고, 임대차계약·보증금·전입 및 사업자등록·확정일자 등 관련 자료를 대조하세요.
• 권리 원본 대조. 2010.11.03 원주신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부를 확인하고, 신한카드 및 오케이저축은행 가압류와 경매개시결정의 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 휴업 시설 실사. 건물 내부·외부 상태, 설비 작동 여부, 유지보수 필요 사항과 실제 이용 상태를 확인하세요. 숙박시설로 재개장하거나 다른 용도로 활용할 계획이라면 관련 인허가와 법적 이용 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 관련 내용을 확인하고, 계획하는 용도에 적용되는 제한은 관할 기관에 별도로 문의하세요.
• 시세와 입찰가 산정. 최저가 80,794,000원은 감정가 대비 비율일 뿐 실제 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 주변 유사 숙박시설·근린시설의 거래 사례와 토지·건물 가치를 따로 검토한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 비용 검토. 취득 관련 세금, 수리·유지보수비, 시설 재가동 비용, 관리비 및 향후 운영비를 별도로 산정하세요. 현재 자료만으로는 이 비용들의 실제 규모를 확정할 수 없습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지·건축물 관련 공부를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리상 인수 0원과 투자 안전성은 다르다

이 사건은 2010.11.03 설정된 원주신용협동조합 근저당권을 기준으로 권리 흐름을 정리할 수 있고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가를 적용한 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 최저가가 감정가의 약 16.81%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 숙박시설은 휴업 중이고, 임대관계는 미상이며, 목록2의 경계 불분명과 제시외 건물 포함이라는 현장 확인 사항이 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 적정 시세나 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 입찰 판단은 현장과 가격 검증 이후에 해야 합니다. 점유·임대차, 경계·매각 범위, 시설 상태 및 실제 활용 가능성을 확인하고 유사 시설 거래 사례를 확보한 뒤 입찰가를 정하는 것이 우선입니다.