춘천지방법원 2025타경1483. 횡성군 둔내면 두원리 616-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 2층 숙박시설로, 사용승인일은 2007.08.10입니다. 감정 당시 ‘2박3일펜션’으로 이용 중이나 현황은 휴업 중으로 판단됐습니다. 토지는 439.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다.
권리관계는 현재 등기만 놓고 보면 정리 방향이 분명합니다. 2010.04.28 임의경매 매각으로 종전 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 말소됐고, 그 뒤 2010.11.03 설정된 원주신용협동조합 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 신한카드 가압류, 현재 경매개시결정, 오케이저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 두원리 616-6 · 고원로412번길 5-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(2박3일펜션)로 이용 중이나 현황 휴업 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 숙박시설 2층 · 사용승인 2007.08.10 |
| 토지 | 439.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박인경 (2019.11.23 상속, 2019.12.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 480,714,600원 / 235,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주신용협동조합 / 92,366,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2010년 종전 권리는 이미 정리됐다
등기 연혁의 핵심은 2010.04.28 임의경매 매각입니다. 2007~2009년에 설정된 둔내농업협동조합·홍권돌 근저당과 가압류·압류·종전 경매개시결정은 이 매각으로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 이후인 2010.11.03 원주신용협동조합 근저당 168,000,000원이며, 그 이후 등기된 권리는 현재 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
감정가 480,714,600원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 235,550,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 235,550,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 매물”이라고 평가할 수 없습니다. 특히 일반 주거용이 아니라 휴업 중인 숙박시설과 토지를 일괄매각하는 물건이어서, 수익성·재가동 비용·관리 상태와 지역 내 숙박시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,097,700원 |
| 을구 1번 근저당 · 둔내농업협동조합 | 247,000,000원 | 231,452,300원 |
| 을구 2번 근저당 · 홍권돌 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 한라콘크리트주식회사 | 110,720,280원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김만우 | 6,510,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 둔내농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 원주신용협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드 | 7,178,917원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 오케이저축은행 | 57,627,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 총 채권액은 883,036,433원, 총 배당액은 231,452,300원, 미배당액은 651,584,133원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 산정 항목에는 2010.04.28 임의경매 매각으로 등기상 말소된 종전 권리도 포함되어 있으므로, 실제 배당순위와 채권액은 법원의 배당표·배당요구·채권계산서와 반드시 대조해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 채권 부족을 키운다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 235,550,000원 | 231,452,300원 | 651,584,133원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 164,885,000원 | 161,776,610원 | 721,259,823원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 115,419,500원 | 113,003,627원 | 770,032,806원 | 0원 |
원주신용협동조합의 청구액 92,366,094원은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 산정상 충족됩니다. 그러나 이것은 채권자의 회수 구조에 관한 정보일 뿐, 물건이 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 유찰 횟수가 늘어날수록 가격은 낮아지지만 휴업 시설의 재가동 비용과 저환금성 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설인 ‘2박3일펜션’으로 이용 중이나 현황은 휴업 중으로 판단됐습니다.
- 입지. 웰리힐리파크 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 펜션·근린생활시설·농경지·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고, 버스정류장·간선도로와의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 숙박시설 2층이며 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 일반적인 냉난방설비와 위생시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 439.0㎡의 평지·부정형 토지로 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 일부제한 조건이 적용됩니다.
- 공시지가. 211,500원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 휴업 중 숙박시설과 토지의 일괄매각으로 일반 주택보다 매수층이 제한될 수 있어, 운영 목적과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 목록2 경계가 불분명하므로 지적도와 현황을 대조하고 필요하면 측량을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 건물의 위치·구조·사용 상태를 확인하세요.
- 휴업 사유. 숙박시설이 휴업 중인 원인과 재영업 가능 여부, 시설 보수·운영 재개에 필요한 조건을 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사업 운영 주체를 확인하세요.
- 시장가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 숙박시설·펜션·근린시설 거래사례와 토지 가격을 별도로 조사하세요.
- 권리 원본 대조. 2010년 임의경매로 종전 권리가 말소된 사실과 현재 말소기준 근저당, 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 배당표 검증. 산정 배당 항목에 종전 말소 권리가 포함돼 있으므로 법원의 실제 배당요구와 채권계산서를 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 당해세·공과금·시설 관련 체납과 인도 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2010년 종전 경매로 과거 권리가 정리됐고, 현재 말소기준인 원주신용협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건성은 간단하지 않습니다. 감정가 480,714,600원에서 2회 유찰돼 235,550,000원까지 내려왔지만, 시세를 판단할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 휴업 중 숙박시설, 목록2 경계 불분명, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함이라는 확인 과제가 겹칩니다. 권리는 정리형이지만 가격과 운영은 검증형입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 현장 경계·점유·시설 상태·재영업 가능성과 실제 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.