춘천지방법원 2025타경1650. 원주시 단계동 이끌린공동주택 4층 406호입니다. 사건의 핵심은 2,305만원까지 내려온 최저가가 아니라 보증금 9,500만원의 대항력 임차인입니다. 김수민은 2022.12.26. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.12.02.입니다. 이 사건의 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024.10.22. 경창무역 주식회사 가압류이므로, 김수민은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.

임차권등기 자체는 2024.12.23. 접수돼 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유 시점은 2022.12.26.입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현 최저가 23,050,000원을 전제로 한 예상배당에서는 임차인에게 22,235,100원만 배당되고 72,764,900원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

현재 등기부상 과거 원주농업협동조합 근저당권 80,400,000원은 이미 말소됐고, 한국중부발전주식회사 전세권 90,000,000원도 2019.08.23. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.10.22. 경창무역 주식회사 가압류 95,000,000원입니다. 그 이후의 김수민 임차권등기와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각으로 소멸합니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 배당을 받을 수 있지만, 현 회차 매각대금으로는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 미배당액 72,764,900원은 매수인 인수로 이어집니다.

② 시세 비교 — 최저가 29.2%가 아니라 실질취득 121.4%를 봐야 한다

이끌린 동일 면적대의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 85,666,666원이지만, 2024.01.의 99,000,000원 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 79,000,000원과 최신 거래 76,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 가격 추세도 과거 대비 -20.2%로 하락 방향입니다.

표면상 최저가 23,050,000원은 최근 12개월 평균의 29.2%에 불과합니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 잔액을 인수하면 현재 회차 실질취득은 95,814,900원입니다. 이는 최근 12개월 평균 79,000,000원보다 16,814,900원 높고, 비율로는 121.4%입니다. 최신 거래 76,000,000원과 비교하면 126.2%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,050,000원 가정)

현 회차에서는 임차보증금 95,000,000원 중 22,235,100원이 배당되고, 72,764,900원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 814,900원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

낙찰가가 23,050,000원에서 11,294,499원까지 내려가도 실질취득은 95,814,900원에서 95,603,301원으로 거의 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 커지기 때문입니다. 이 사건에서 유찰 횟수만 보고 “더 기다리면 싸진다”고 판단해서는 안 되는 이유입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단계동 백간공원 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·점포·업무시설 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 버스정류장 거리·노선·배차간격·운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 지하1층/지상10층 건물의 4층 406호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·옥내소화전·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 북서측 약 20m 내외, 남동측 약 10m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
• 규모·거래. 이끌린은 80세대, 2016.06.07. 준공이며 확인된 동일 면적대 거래는 3건입니다. 최근12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -20.2%입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 기준 최저가 23,050,000원에 인수 72,764,900원을 더한 95,814,900원을 실제 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 금지. 5회 유찰 시에도 실질취득 95,690,430원, 6회 유찰 시에도 95,603,301원으로 보증금 95,000,000원 부근에 묶입니다.
• 임차인 배당액 재확인. 김수민 보증금은 95,000,000원이며 현 추정배당 22,235,100원, 미배당 72,764,900원입니다. 실제 배당표 변동 시 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 대항력 기준일 확인. 김수민의 전입·점유 2022.12.26.은 말소기준권리 2024.10.22.보다 앞섭니다. 임차권등기 말소와 보증금 인수 문제를 혼동하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 원본 서류에서 매각 후 효력과 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 76,000,000원, 최근 추세 -20.2%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 현재 점유·명도 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현황조사 및 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당자료·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,305만원에 사는 물건”이 아니다

이 사건은 최저가만 보면 감정가 96,000,000원의 약 24%까지 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 임차인 김수민의 보증금 95,000,000원이 핵심입니다. 현 회차 예상배당 뒤 남는 72,764,900원을 매수인이 인수하면 실질취득은 95,814,900원이 됩니다. 최근12개월 실거래 평균 79,000,000원의 121.4%, 최신 거래 76,000,000원의 126.2%입니다.

더 큰 문제는 유찰이 이어져도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 점입니다. 5회 유찰 시 실질취득 95,690,430원, 6회 유찰 시 95,603,301원으로, 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 증가합니다. 최근 가격 추세도 -20.2%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 유찰만으로 해결되지 않는 물건. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 보증금까지 포함한 총 취득비용입니다.