춘천지방법원 2025타경1650. 원주시 단계동 ‘이끌린’ 4층 406호, 전용 26.415㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 96,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가는 47,040,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 4,704만원짜리 물건처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형입니다.
실제 임차인은 김수민 1명입니다. 임대차계약일은 2022.11.30, 확정일자는 2022.12.02, 전입 및 점유 개시는 2022.12.26이며 보증금은 95,000,000원입니다. 현존하는 말소기준권리인 경창무역 주식회사의 가압류는 2024.10.22 접수됐으므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분은 낙찰자가 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 1115-2 이끌린공동주택 4층 406호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 천사로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·아파트) · 전용 26.415㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 4층 |
| 소유자 | 허경 (2018.12.21 매매, 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 98,768,459원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 정보 | 이끌린 · 80세대 · 2016.06.07 준공 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 권리와 살아 있는 임차인
2016년 원주농업협동조합 근저당권 2건과 2017년 한국중부발전주식회사 전세권은 각각 2017.07.11과 2019.08.23에 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 낙찰자가 다시 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.22 경창무역 주식회사 가압류 95,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김수민은 2022.12.26 전입·점유했고, 확정일자는 2022.12.02입니다. 임차권등기는 2024.12.23 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 말소기준권리보다 약 1년 10개월 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김수민 주거용 건물의 전부 주거(임차권등기) | 계약 2022.11.30 확정 2022.12.02 전입·점유 2022.12.26 배당요구 2024.12.23 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 49,206,720원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이끌린 전용 26.42㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 85,666,666원이지만, 과거 99,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.42㎡ | 10 | 76,000,000원 |
| 2025.07 | 26.42㎡ | 9 | 82,000,000원 |
| 2024.01 | 26.42㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.42㎡ | 2건 | 79,000,000원 |
최근 12개월 평균은 79,000,000원, 최신 거래는 76,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 96,246,720원은 최근 평균의 121.8%, 최신 거래의 126.6%입니다. 최근 평균보다 약 17,246,720원, 최신 거래보다 20,246,720원 높은 수준입니다.
최근 거래가격은 이전 거래 대비 -20.2% 하락 추세입니다. 최저가만 최근 평균의 59.5%라고 비교하면 매우 싸 보이지만, 그 계산은 임차보증금 인수액을 제외한 착시입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 47,040,000원이 아니라 96,246,720원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 | - |
| 1. 임차인 김수민 보증금 | 95,000,000원 | 45,793,280원 | 49,206,720원 |
| 경창무역 주식회사 가압류 | 95,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 한국주택금융공사 경매신청채권 | 98,768,459원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 보증금에 배당되지만 보증금 전액에는 미치지 못합니다. 김수민의 미배당 보증금 49,206,720원은 매수인 인수로 계산됩니다. 2016년 근저당권 2건과 2017년 전세권은 각각 2017년과 2019년에 이미 말소된 과거 권리입니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 49,206,720원 | 96,246,720원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 32,927,999원 | 63,064,705원 | 95,992,704원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 23,049,599원 | 72,765,294원 | 95,814,893원 |
3회 유찰 시 최저가는 32,927,999원, 4회 유찰 시에는 23,049,599원까지 내려가지만 실질취득액은 각각 95,992,704원과 95,814,893원입니다. 유찰에 따라 입찰보증금과 낙찰대금은 작아져도 임차인에게 지급해야 할 미배당 보증금이 늘어 총부담은 거의 그대로입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 전용면적은 26.415㎡입니다. 이끌린은 80세대, 2016.06.07 준공 단지입니다.
- 주위환경. 백간공원 남측 인근으로 근린생활시설, 점포, 업무시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 정류장 거리, 노선, 배차간격과 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기· 화재탐지·옥내소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 북서측 약 20m, 남동측 약 10m 포장도로와 접하며 일반상업지역, 지구단위계획구역입니다. 토지 공시지가는 2,075,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 확인된 단지 실거래는 3건이며 최근 거래 추세는 -20.2%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회이고 확인된 낙찰률은 0.0%로, 가격과 매각 용이성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 47,040,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 96,246,720원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 예상 인수액은 49,206,720원입니다. 실제 배당표와 매각대금, 집행비용에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 95,992,704원, 95,814,893원으로 보증금 부근에 유지됩니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 79,000,000원, 최신 거래 76,000,000원, 최근 대 과거 추세 -20.2%를 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 관련 원본을 대조해 현재 상태와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 절차. 임차권등기와 대항력 있는 보증금이 존재하므로 배당 후 잔액 지급, 임차권 말소 및 목적물 인도 절차를 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “121.8% 실질가격”을 보라
이 사건의 표면 숫자는 감정가 96,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 47,040,000원입니다. 그러나 실제 임차인 김수민의 보증금 95,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 총부담은 96,246,720원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 79,000,000원의 121.8%, 최신 거래 76,000,000원의 126.6%입니다. 게다가 최근 거래 추세는 -20.2%이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.8회입니다. 3회 또는 4회까지 더 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 약 95,000,000원대에 머뭅니다. 낮은 최저가가 가격 안전마진으로 연결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 결론은 권리 고위험·가격 메리트 부족입니다.