부산지방법원 2025타경5482. 해운대구 좌동 경남아너스빌 106동 5층 501호, 전용 84.034㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이상문이고, 2025년 3월 9일 상속을 원인으로 2025년 7월 7일 소유권이 이전됐습니다. 이 경매는 2024년 5월 14일 설정된 하동군수산업협동조합의 채권최고액 517,200,000원 근저당권 실행과 연결돼 있으며, 이후 해당 근저당권은 2025년 10월 31일 주식회사홍티경매유튜브대부로 이전되고 같은 날 주식회사진주저축은행을 채권자로 하는 채권최고액 399,100,000원의 근질권 설정이 이어져 있습니다.
가격 쪽은 한층 더 명확합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 492,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 평균은 479,125,000원, 최신 거래는 475,000,000원입니다. 즉 신건 가격만 놓고 보면 최근 시장가격보다 높은 구간입니다. 특히 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 9.9% 낮아진 만큼, 과거 6억 원대 거래까지 섞인 전체평균을 기준으로 “싸다”고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5482 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1375 경남아너스빌 106동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 전용 84.034㎡ · 16층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이상문 · 2025.03.09 상속 · 2025.07.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 경매 관련 채권자 | 하동군수산업협동조합 · 청구액 431,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 / 세대수 | 경남 · 655세대 · 1997.05.30 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전·근질권까지 원본 확인
권리의 핵심 출발점은 2024년 5월 14일 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권 517,200,000원입니다. 해당 담보권 실행을 위해 상속등기가 대위로 이뤄졌고, 2025년 7월 14일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025년 8월 7일 하나은행 가압류 46,690,871원은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 흐름을 단순히 “근저당 하나”로만 보면 안 됩니다. 경매개시 이후인 2025년 10월 31일 기존 44번 근저당권이 주식회사홍티경매유튜브대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 주식회사진주저축은행의 근질권 399,100,000원이 설정됐습니다. 담보권의 순위 자체는 기존 설정 시점에 연결되지만, 실제 배당 수령주체와 채권관계는 최신 등기 및 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.7% 높고, 시장은 하락 흐름
동일 면적 84.03㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 514,291,666원이지만, 2021년 653,000,000원과 2022년 630,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 479,125,000원과 최신 거래 475,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.03㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 84.03㎡ | 13 | 531,500,000원 |
| 2026.02 | 84.03㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 84.03㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2024.05 | 84.03㎡ | 11 | 530,000,000원 |
| 2024.04 | 84.03㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2023.10 | 84.03㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2023.07 | 84.03㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.07 | 84.03㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2023.06 | 84.03㎡ | 1 | 447,000,000원 |
| 2022.08 | 84.03㎡ | 15 | 630,000,000원 |
| 2021.08 | 84.03㎡ | 19 | 653,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.03㎡ | 4건 | 479,125,000원 |
현재 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 최신 거래 475,000,000원과 비교해도 17,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군보다 9.9% 낮아진 추세입니다. 따라서 전체 12건 평균 514,291,666원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 46,690,871원 | 46,690,871원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 437,989,129원 |
현재 예상배당 계산에서는 채권총액 46,690,871원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권액 431,000,000원에 대한 배당액은 각 회차 계산에서 0원으로 표시돼 있으므로, 실제 배당순위와 담보권 양도·근질권 관계는 배당표 및 최신 등기 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 양운중학교 북측 인근. 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 건물 내 5층입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재경보·소화전·승강기·공동현관기·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 1,886,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 655세대 단지이고 동일 면적 실거래가 확인되지만, 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 9.9% 낮아 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 514,291,666원보다 최근 12개월 평균 479,125,000원과 최신 거래 475,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 492,000,000원은 최근 평균의 102.7%로, 현 회차 가격 자체에 할인 메리트가 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2024.05.14 설정 근저당이 2025.10.31 주식회사홍티경매유튜브대부로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2025.08.25 부산회생법원의 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 환가·배당 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 예상배당에는 신청채권액 431,000,000원의 배당이 0원으로 계산돼 있으므로 실제 배당순위·채권양도 관계를 법원 기록과 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘신건 가격’이 먼저 걸린다
이 물건의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리관계에는 경매개시 후 근저당권 이전과 근질권 설정, 소유자 파산선고가 이어져 있어 최신 원본 확인을 생략하기 어렵습니다. 가격은 더 분명합니다. 최저가 492,000,000원은 최근 12개월 평균 479,125,000원보다 높고, 최신 거래 475,000,000원도 웃돕니다. 최근 시장이 과거 거래군보다 9.9% 낮아진 흐름까지 감안하면 신건에서 싸게 산다는 논리는 성립하지 않습니다. 인수액 0원은 장점이지만, 현재 회차의 가격 메리트는 별개입니다.
