부산지방법원 2025타경5492. 정관읍 방곡리 가화만사성정관타운 101동 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자는 신성숙이며 2020년 6월 29일 거래가액 154,480,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 6월 25일 현대캐피탈주식회사 명의로 채권최고액 193,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 2024년 8월 28일 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다. 2025년 6월 26일 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 이후 롯데캐피탈 주식회사와 주식회사 국민은행의 가압류가 붙었습니다.
임차인은 확인되지 않았고, 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심은 복잡한 임차보증금 승계가 아니라, 현재 신건 가격 180,000,000원이 최근 거래 수준보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5492 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 101동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9437㎡ · 15층 건물 내 5층 503호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 신성숙 (2020.06.29. 거래가액 154,480,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 181,510,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 인수 0원
임차인은 확인되지 않았습니다. 과거 우리은행 근저당권과 정관새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매와 연결되는 근저당권은 2021년 6월 25일 설정된 현대캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 193,200,000원 근저당권으로, 2024년 8월 28일 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2025년 6월 26일 임의경매개시결정, 2025년 7월 10일 롯데캐피탈 주식회사 가압류 53,684,707원, 2025년 8월 28일 주식회사 국민은행 가압류 35,347,647원이 이어집니다.
② 시세 비교 — 신건 180,000,000원은 최근 시세 이상
가화만사성정관타운 동일 평형의 최근 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 170,250,000원입니다. 가장 최근 2026년 9월 거래는 170,000,000원이며, 현재 최저매각가 180,000,000원은 최근 평균의 105.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.94㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 10 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 평균 | 59.9437㎡ | 12건 | 170,250,000원 |
최근 거래 범위는 150,000,000원~180,000,000원입니다. 신건 최저가 180,000,000원은 이 표본의 최고 거래가와 같고, 최근 12개월 평균 170,250,000원과 최신 거래 170,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 53,684,707원 | 53,684,707원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 35,347,647원 | 35,347,647원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,647,646원 |
산출된 매각대금 배분에서는 채권 총액 89,032,354원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 87,647,646원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 단지. 가화만사성정관타운은 560세대이며, 101동은 71세대가 거주하는 공동주택입니다. 사용승인 기준은 2014.12.15입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 마을버스 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 건물의 5층이며, 위생·급배수·도시가스·무인공동현관·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지로 이용 중이며 남측 주출입구가 차도에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 180,000,000원은 최근 평균 170,250,000원보다 높습니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원이며, 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 임차 관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 인도 상태를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.15입니다. 매각기일까지 추가 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 경매개시결정·근저당권 이전·가압류와 배당 관계는 등기부와 매각 관련 원문을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 물건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 신건 최저가는 180,000,000원으로, 최근 12개월 평균 170,250,000원의 105.7%이며 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 최고가도 180,000,000원인 만큼, 현재 회차는 ‘경매라서 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 여부에 따라 가격이 최근 거래 수준 아래로 내려오는지를 확인하는 것입니다.
