부산지방법원 2025타경5495. 해운대구 중동 청마마이우스 101동 604호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 23.28㎡입니다. 현재 소유자는 김석원으로, 2020.05.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 47,000,000원입니다.
권리의 핵심은 순서입니다. 최윤지는 2021.11.15 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.07.07 주식회사스카이블루에셋의 근저당권 60,000,000원입니다. 따라서 최윤지는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며 배당요구도 했습니다. 등기된 임차권 자체는 말소기준 이후지만, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 154 청마마이우스 101동 6층604호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 23.28㎡ |
| 소유자 | 김석원 (2020.05.22 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤지 / 46,449,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 준공 / 규모 | 2002.12.27 · 청마마이우스(101동) 18세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.07.07 주식회사스카이블루에셋 근저당권입니다. 이후의 최윤지 가압류 45,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이나, 임차인의 전입·점유·확정일자가 2021.11.15로 더 빠릅니다. 따라서 권리분석은 “임차권등기가 뒤니까 소멸”에서 끝나는 것이 아니라, 선순위 대항력 임차보증금이 배당으로 얼마나 변제되는지를 끝까지 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당분은 조건부 승계
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.15 | 2021.11.15 | 45,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 승계 |
최윤지는 배당요구를 2025.09.17 했고, 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 우선변제와 대항력이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 65,000,000원 매각가 가정에서는 보증금 45,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매각가 41,600,000원에서는 임차인 배당액이 40,451,200원으로 줄어 4,548,800원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 시세보다 높다
청마마이우스(101동) 전용 23.28㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 52,200,000원이지만, 과거 60,000,000원·58,000,000원·55,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 44,000,000원, 최신 거래는 2025.05 · 39,000,000원이고, 최근 거래는 이전 거래 대비 -23.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 23.28㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2024.12 | 23.28㎡ | 2 | 49,000,000원 |
| 2022.05 | 23.28㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 23.28㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2021.08 | 23.28㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.28㎡ | 2건 | 44,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 65,000,000원은 최근 12개월 평균 44,000,000원의 147.7%입니다. 최신 거래 39,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 52,200,000원만 보고 가격을 평가하거나, 감정가 대비 유찰률만 보고 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 최윤지 보증금 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스카이블루에셋 | 60,000,000원 | 18,430,000원 |
| 3. 가압류 · 최윤지 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최윤지 | 46,449,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 65,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 45,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사스카이블루에셋 근저당에는 18,430,000원만 배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 65,000,000원 | 45,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 52,000,000원 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 4,548,800원 |
이 사건은 “유찰되면 무조건 싸진다”는 식으로 볼 수 없습니다. 2회 유찰 시 낙찰가 41,600,000원은 보증금 45,000,000원보다 낮아지고, 배당되지 못한 4,548,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 41,600,000원 + 4,548,800원 = 46,148,800원입니다. 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있으므로, 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신도초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 중동역이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 8층 건물의 6층 604호입니다.
- 토지·도로. 토지면적 995.0㎡, 제2종일반주거지역이며 북측 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제·상태. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래 5건의 전체 평균은 52,200,000원이지만 최근 12개월 평균은 44,000,000원이고 최근 추세는 -23.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재는 65,000,000원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 41,600,000원에 임차보증금 미배당 4,548,800원이 더해집니다.
- 임차인 선순위성 확인. 최윤지의 전입·점유·확정일자 2021.11.15가 말소기준 2022.07.07보다 빠릅니다.
- 동일인 채권관계 확인. 최윤지는 임차인이자 가압류권자·경매 신청채권자이므로 임대차 실체와 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 52,200,000원보다 최근 12개월 평균 44,000,000원과 최신 거래 39,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -23.7%이므로 과거 고가 거래를 근거로 현재 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 배당 원본 확인. 추정 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0원이어도 가격은 합격이 아니다”
이 사건의 현재 회차만 보면 임차인 보증금 45,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 매수가 되는 것은 아닙니다. 현재 실질취득액 65,000,000원은 최근 12개월 평균 44,000,000원의 147.7%이고, 최신 거래도 39,000,000원에 그쳤습니다. 최근 추세는 -23.7%입니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤입니다. 2회 유찰로 최저가가 41,600,000원까지 내려가면 선순위 대항력 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않아 4,548,800원을 매수인이 승계합니다. 그 결과 실질취득액은 46,148,800원이 되어 최근 12개월 평균 44,000,000원보다 여전히 높습니다. 권리상 현재 인수 0원, 가격상 메리트 없음, 유찰 시에는 인수액이 발생. 이 세 가지를 함께 봐야 하는 사건입니다.
