부산지방법원 2025타경5504. 해운대구 좌동 SKVIEW 102동 17층 1704호 아파트입니다. 현재 소유자는 김현주이고, 말소기준권리는 2017.06.12 설정된 부산원광신용협동조합 근저당권 245,700,000원입니다. 이후 2022년 애큐온저축은행 근저당권 88,800,000원, 서민금융진흥원 가압류 14,700,003원, 오케이저축은행 가압류 20,130,291원, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
말소기준 근저당권은 2025.11.26 위미르대부주식회사로 이전됐고 같은 날 웰컴저축은행주식회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 다만 이는 기존 2017.06.12 근저당권의 이전·담보 설정 흐름으로, 말소기준의 선후관계 자체를 새로 앞당기는 권리는 아닙니다. 권리구조보다 중요한 문제는 현재 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5504 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 102동 17층1704호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 · 25층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 김현주 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 188,526,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인일 | 1998.03.02 |
| 단지 규모 | 1,721세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 없습니다. 기준권리인 2017.06.12 부산원광신용협동조합 근저당권 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 서민금융진흥원·오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 256,000,000원은 최근 평균보다 높다
SKVIEW 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026.05~2026.08 거래입니다. 최근 12개월 평균은 244,458,333원, 최신 거래는 2026.08 · 225,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 평균 대비 104.7%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 19 | 237,500,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 274,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 8 | 247,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 234,500,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 244,458,333원 |
거래 범위는 210,000,000원~280,000,000원입니다. 층별 편차가 크지만, 현재 최저가 256,000,000원은 최근 평균 244,458,333원을 넘어섭니다. 더구나 최신 거래는 225,000,000원입니다. 따라서 권리가 안전하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 2. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 245,700,000원 | 245,700,000원 |
| 3. 근저당 · 애큐온저축은행 | 88,800,000원 | 5,916,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,700,003원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이저축은행 | 20,130,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 369,330,294원 중 예상배당은 251,616,000원이며, 미배당액은 117,714,294원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 채권자의 배당 부족분일 뿐, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 117,714,294원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 168,197,494원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 208,584,054원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 신곡중학교 남동측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 건물 내 단위호이며 사용승인일은 1998.03.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·옥내소화전·화재경보·공동현관기·열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 좌동 1450·1451 일대에 교육환경 보호구역 등이 지정돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,947,000원/㎡이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 244,458,333원의 104.7%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 225,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 층별 편차 확인. 동일 면적대 최근 거래는 210,000,000원부터 280,000,000원까지 분포합니다. 17층 개별 호의 상태·향·수리 여부를 별도 점검해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2017.06.12 근저당권의 2025.11.26 이전과 근질권 설정을 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재됐으므로, 현재 점유상태는 현장과 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건은 권리 측면에서 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2017.06.12 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 신건 가격입니다. 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 244,458,333원의 104.7%이고, 최신 거래는 225,000,000원입니다. 권리는 안전하지만 현재 가격을 싸다고 볼 수 없는 물건이며, 현 회차에서는 권리 안전성보다 최근 실거래 대비 응찰가가 핵심입니다.