부산지방법원 2025타경5518. 정관신도시현진에버빌 105동 9층 901호 아파트입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 15층 건물의 9층에 위치합니다. 현재 소유자는 조주영으로, 2017.04.07. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 320,000,000원입니다. 권리 흐름상 말소기준은 2024.12.06. 갑구 8번 가압류로 잡혀 있고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
매수인에게 넘어가는 금액은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리를 얼마나 떠안느냐’가 아니라 361,000,000원이라는 신건 가격이 현재 시장과 맞느냐입니다. 최근 12개월 평균은 344,444,444원이고 최신 거래는 340,000,000원으로, 현재 최저가는 둘보다 모두 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 105동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관2로 40 |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 15층 건물 내 9층 901호 |
| 실거래 비교면적 | 116.024㎡ |
| 소유자 | 조주영 · 2017.04.07. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 270,948,823원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 설정된 남천천신용협동조합·신한은행·부산주례새마을금고·국민은행·애큐온저축은행·푸본현대생명보험의 근저당은 등기 내역에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 말소기준으로 잡힌 2024.12.06. 가압류 이후 삼성카드·신한카드·케이비국민카드 가압류와 2025.07.02. 임의경매개시결정, 2025.11.26. 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 104.8%
동일 면적 116.02㎡의 최근 거래 가운데 최근 12개월로 집계된 거래는 9건, 평균은 344,444,444원입니다. 전체 12건 평균 347,916,666원보다도 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -3.9%입니다. 가격 판단에서는 이 최근 시세를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 116.02㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 116.02㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 116.02㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 116.02㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2025.10 | 116.02㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2025.08 | 116.02㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 116.02㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 116.02㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.05 | 116.02㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.02㎡ | 9건 | 344,444,444원 |
최신 거래는 2026.04. 340,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 344,444,444원입니다. 반면 현재 최저가는 361,000,000원으로 최근 12개월 평균의 104.8%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,827,029원 | 9,827,029원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,092,503원 | 7,092,503원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,128,665원 | 11,128,665원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,097,803원 |
가압류 · 국은 추징보전액 649,812,514원이 기재되어 있으나 배당표에서는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 0원으로 표시됩니다. 삼성카드·신한카드·케이비국민카드의 채권합계 28,048,197원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 0원 | 327,097,803원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 0원 | 255,908,603원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 0원 | 198,957,243원 |
정관현진에버빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 현재 신건 361,000,000원에서는 최근 12개월 평균을 웃돌지만, 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 북측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지와 단지 내 상가·점포·일반주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 단지. 정관현진에버빌은 690세대, 2009.01.23. 준공 단지입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 가스보일러 난방, 승강기, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측·서측·동측으로 중로와 접하고, 남측으로 약 6미터 폭 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,076,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 347,916,666원보다 최근 12개월 평균 344,444,444원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 가격 상한을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.9%입니다. 현재 최저가 361,000,000원을 단순히 감정가와 같다는 이유만으로 적정가로 보기는 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 가압류 확인. 2024.12.06. 국의 가압류에는 추징보전액 649,812,514원이 기재되어 있으나 예상배당에서는 채권액 미상으로 계산에서 제외되어 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 361,000,000원, 1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원이며 매수인 인수는 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무겁지 않지만, 신건 가격은 가볍지 않다”
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 361,000,000원은 최근 12개월 평균 344,444,444원의 104.8%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -3.9%인 점까지 겹칩니다.
권리는 비교적 단순하지만 현재 가격에는 할인 메리트가 없습니다. 신건에서 서두르기보다 실제 점유관계를 확인하고, 최근 시세와 회차별 가격을 함께 놓고 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
