부산지방법원 2025타경5617. 해운대구 우동 동부올림픽타운 116동 7층 701호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2020.08.06 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 57,500,000원입니다. 그 뒤 남천천신용협동조합 근저당권 330,000,000원, 김여록 가압류 35,100,000원, 삼성카드 주식회사 가압류 29,509,289원, 경매개시결정과 압류가 이어졌고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 임차인 전윤순은 2016.09.01 전입했고 배당요구도 2025.08.05 접수했습니다. 전입 시점이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 입찰 판단에서는 대항력 가능·미상, 보증금 미상 상태를 핵심 위험으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5617 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1008-5 동부올림픽타운 116동 7층701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지하1층 지상20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 804,000,000원 / 804,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준인 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 이후 설정된 남천천신용협동조합 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 남천천신용협동조합 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기상 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전윤순 | 2016.09.01 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 전윤순 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
동부올림픽타운 전용 84.96㎡의 최근 실거래 12건 평균은 918,000,000원입니다. 현재 최저가 804,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 87.6%입니다. 하지만 가장 최신 2026.09 거래는 801,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 높습니다. 따라서 전체 평균만 보고 “신건부터 싸다”고 평가할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 20 | 801,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 18 | 1,100,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 915,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 12 | 925,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 10 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 925,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 910,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 925,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 4 | 895,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 918,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 804,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,440,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 57,500,000원 | 57,500,000원 |
| 2. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김여록 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,509,289원 | 29,509,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 341,450,711원 |
현재 배당계산에서는 채권 합계 452,109,289원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 341,450,711원으로 계산됩니다. 다만 전윤순의 보증금·우선변제 여부가 미상이고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해림초등학교 서측 인근이며 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 2호선 벡스코역이 있어 대중교통상황이 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트이며 전용 84.96㎡, 동부올림픽타운은 1,680세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 콘크리트평슬래브지붕, 지하1층 지상20층 건물이며 승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 4,144,000원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전윤순 보증금 확인이 최우선. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 인수위험 소멸을 단정하지 말 것. 배당요구일은 2025.08.05지만 보증금과 우선변제 여부가 미상입니다.
- 가격은 최신 거래와 함께 볼 것. 최근 12개월 평균은 918,000,000원이지만 최신 거래는 801,000,000원입니다.
- 신건 최저가를 실질취득가로 착각하지 말 것. 임차보증금이 확인돼야 매수인 인수액과 총 취득부담을 계산할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부 등을 토대로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮다”보다 “인수액이 얼마인가”가 먼저다
동부올림픽타운 116동 701호의 신건 최저가는 804,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 918,000,000원 대비 87.6%입니다. 그러나 최신 거래가 801,000,000원이고, 무엇보다 2016.09.01 전입한 전윤순의 보증금이 확인되지 않았습니다. 말소기준보다 앞선 전입이라는 점 때문에 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
따라서 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 소멸하니 안전하다”거나 “최근 평균보다 12개월 평균 기준으로 낮으니 싸다”라고 단순 결론 내릴 물건이 아닙니다. 보증금 확인 → 실제 인수액 산정 → 실질취득가 계산 → 최신 실거래와 비교의 순서가 맞습니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 임차인 확인이 우선입니다.
