부산지방법원 2025타경5632. 부산 수영구 광안동 대성타워 9층 902호, 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 현창환은 2014.02.14 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 218,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.26 남천동새마을금고의 채권최고액 253,200,000원 근저당권입니다. 이후 디지비캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 감정요항표에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 되어 있으면서 임대차관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으므로 대항력 있는 임차인을 단정할 근거는 없지만, 실제 점유자·전입·임대차 여부는 매각기일 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5632 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 372-13 대성타워 9층902호 · 부산광역시 수영구 수영로522번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 대상면적 84.73㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 9층 제902호 · 2013.12.06 준공 |
| 소유자 | 현창환 · 2014.02.14 소유권이전 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 230,581,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.26 근저당권입니다. 이 근저당권은 남천동새마을금고 명의로 설정된 뒤 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 그 이후 설정된 디지비캐피탈 가압류 53,840,176원, 우리금융캐피탈 가압류 13,829,357원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신한은행·굿모닝자산관리대부·애니원캐피탈대부 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 310,000,000원은 비교평균 이상
대성타워는 21세대이며, 제시된 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2021.07 거래로, 대상면적 84.73㎡와 비교 거래 면적 69.53㎡·67.93㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 69.53㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2021.07 | 67.93㎡ | 7 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 305,000,000원 |
비교평균은 305,000,000원, 최신 거래가는 325,000,000원이며, 신건 실질취득액은 310,000,000원입니다. 실질취득액은 비교평균의 101.6%이므로 적어도 평균 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최신 거래가보다 금액 자체는 낮지만 거래시점이 2021.07이고 면적도 대상과 달라, 그 한 건만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 2. 근저당 · 남천동새마을금고 | 253,200,000원 | 253,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 53,840,176원 | 51,660,000원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 13,829,357원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 310,000,000원 가정 시 채권 총액 320,869,533원 중 304,860,000원이 배당되고 16,009,533원이 미배당됩니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 도시철도2호선 금련산역 북동측 인근이며 중소규모 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 금련산역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 4미터 폭 포장도로와 접하고, 토지면적은 810.0㎡, 공시지가는 2,546,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역 관련 지정과 지구단위계획구역·정비구역·방화지구 등 토지이용계획 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 대성타워는 21세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 비교 거래가 2021.07에 집중되고 대상면적과도 일치하지 않아 현재 시장가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 실질취득 310,000,000원은 비교평균 305,000,000원의 101.6%입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 비교사례 한계. 실거래 2건은 모두 2021.07이고 면적이 69.53㎡·67.93㎡로 대상 84.73㎡와 다릅니다. 현재 호가·동일면적 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대차관계 미상입니다. 현장점유자와 전입·임대차 상태를 반드시 재확인하세요.
- 근저당 이전관계. 2021.03.26 남천동새마을금고 근저당권이 2025.05.07 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 경매를 신청한 구조를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 배당 미달. 310,000,000원 가정에서도 총 16,009,533원의 미배당이 발생하지만, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.03.26 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 실질취득액 310,000,000원은 비교평균 305,000,000원의 101.6%로 평균 이상입니다. 더구나 비교 거래가 2021.07의 2건에 불과하고 대상면적과도 일치하지 않으며 임대차관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 신건에서도 가격 메리트가 있다”가 아니라, 권리는 단순하되 가격과 점유를 보수적으로 확인해야 하는 주거용 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
