부산지방법원 2025타경5682. 기장읍 동부리 한신아파트 107동 16층 1602호, 전용 59.85㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김영미이며 2013.12.11. 거래가 124,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현존 권리분석의 핵심은 2024.06.07. 등기된 김형석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.20., 확정일자는 2022.05.23., 점유개시는 2022.05.31., 주민등록일자는 2022.06.02.이고 보증금은 150,000,000원입니다.
이 임차권은 2025.08.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙대로라면 대항력이 문제되는 선순위 임차권입니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김형석 임차인에 한해서는 미배당 보증금이 생겨도 매수인이 떠안을 금액을 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 107동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.85㎡ · 25층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 김영미 (2013.12.11. 거래가 124,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.08.13. 강제경매개시결정입니다. 김형석의 임차관계는 그보다 앞선 2022년에 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 2024.06.07. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약이 제출돼 그 임차인에 대한 승계위험은 실질적으로 해소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형석 | 제1602호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.06.02 | 2022.05.23 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0원 |
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 26,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 51,726,720원 | 0원 |
룰상 인수액은 선순위 임차권을 일반 원칙대로 계산한 금액입니다. 이 사건은 김형석 임차인에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.57억은 최근 거래보다 높다
한신아파트는 1,131세대, 1995.05.18. 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 59.85㎡ 최근 12개월 거래 12건의 평균은 140,500,000원이고, 최신 2026.09. 거래는 145,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 157,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.85㎡ | 19 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 59.85㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 15 | 146,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 12 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 15 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 18 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 18 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 18 | 133,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 140,500,000원 |
최근 표본의 최저는 108,000,000원, 최고는 163,000,000원입니다. 현재 최저가 157,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 145,000,000원도 웃돕니다. 따라서 “신건이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 성립하지 않습니다. 확약으로 권리 인수 부담이 제거됐더라도 가격 자체에는 별도의 할인 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 김형석 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 4,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 우선배당되고, 주택도시보증공사에는 4,002,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권 미배당액은 145,998,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장초등학교 북동측 인근이며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 동해선 기장역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 25층 건물의 16층 1602호이며 1995.05.18. 사용승인됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로1류·도로 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,131세대 아파트이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격은 108,000,000원부터 163,000,000원까지 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상이 김형석 임차권과 정확히 일치하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 권리가 정리돼도 가격 메리트가 자동으로 생기지는 않습니다.
- 유찰 시 인수 계산. 일반 원칙상 1회 유찰 시 26,958,400원, 2회 유찰 시 51,726,720원의 인수 계산이 나오지만, 김형석 임차권에는 확약을 반영해 실질 0원으로 봅니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 배당에서 우선할 수 있는 조세 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만 가격은 아직 아니다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 상당한 인수위험이 있는 구조입니다. 하지만 2026.06.16. 제출된 확약으로 김형석 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가됩니다. 권리분석의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액은 최저가와 같은 157,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 140,500,000원의 111.7%입니다. 최신 거래 145,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건”은 아니지만, “신건에서 시세보다 싸게 살 수 있는 물건”도 아닙니다. 현재 판단은 권리상 관찰 가능, 가격상 보수 접근이 맞습니다.
