창원지방법원 2025타경938. 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1302-6 소재로, 소유자는 주식회사영광축산입니다. 권리분석의 기준점은 2020.04.07 설정된 주식회사경남은행 근저당권 3,608,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.08.30 주식회사부산은행으로 이전됐고, 그 뒤의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 판단하기 어렵습니다. 근저당권과 가압류가 다수 존재하고, 매각에는 제시외 건물과 여러 기계·기구목록이 포함됩니다. 조사 당시 기계·기구는 가동 중단 상태였으며 정상 가동 여부가 확인되지 않았고, Vacum Packing System은 소재불명으로 매각 제외됩니다. 가격 측면에서는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경938 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1302-6 · 경상남도 진주시 정촌면 화개천로 132-15 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사영광축산 |
| 토지 | 1,560.6㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 913,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 5,335,096,540원 / 5,335,096,540원 (신건) |
| 청구액 | 4,221,175,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.07 주식회사경남은행 근저당권 3,608,000,000원입니다. 이후 2020.08.24 경남은행 근저당권 660,000,000원, 2021.11.01 주식회사팜스코 근저당권 500,000,000원, 2024.01.29 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원, 2024.08.30 주식회사부산은행 근저당권 330,000,000원, 2024.09.26 주식회사부산은행 근저당권 220,000,000원과 뒤이은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정준호 | 2024.02.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정준호의 전입신고일은 2024.02.15로, 말소기준권리인 2020.04.07 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 해당 사항은 매각물건명세서 원문과 현장 자료를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 배당 구조 — 현재 회차에서도 대규모 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 55,750,965원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 3,608,000,000원 | 3,608,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사팜스코 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 271,345,575원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류 등 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 11,660,692,270원, 총 배당액 5,279,345,575원, 미배당 6,381,346,695원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각 대상과 설비 — 권리보다 현물 검증이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-59호, 제2020-150호, 제2021-208호, 제2024-268호, 제2024-298호가 매각에 포함되며 중복 목록은 제2024-298호에 의하여 평가됐습니다.
- 매각 제외. Vacum Packing System은 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 가동 상태. 기계·기구는 조사일 현재 가동 중단 상태이며 정상 가동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 부대설비. 화물리프트와 발전설비는 건물의 부대설비로 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 조경. 공장 내 조경수와 조경부분은 거래 관행에 따라 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 지붕. 공부상 기타지붕(판넬)이나 현황은 판넬 및 일부 슬래브지붕입니다.
⑤ 토지·규제 메모
| 용도지역 | 일반상업지역 |
|---|---|
| 토지면적 | 1,560.6㎡ |
| 공시지가 | 913,100원/㎡ |
| 지형 / 형상 | 평지 · 세로장방 |
| 도로접면 | 중로한면 |
| 포함 | 일반산업단지 · 가축사육제한구역 · 군사기지 및 군사시설 보호구역 · 비행안전제6구역(전술) · 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 접함 | 중로3류(폭 12m~15m) · 공공공지 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 정준호는 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문으로 재확인해야 합니다.
- 기계·기구 현장검증. 가동 중단 상태이므로 정상 작동 여부와 수리·교체 필요성을 직접 확인해야 합니다.
- 매각 제외 품목. Vacum Packing System이 매각대상에서 빠지는 점을 현장 자산목록과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황과 감정 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반산업단지, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 지구단위계획구역 등 이용 제한을 사업계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정평가서의 토지·건물·기계기구 세부평가와 주변 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.04.07 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정준호 역시 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 현재 회차에서도 채권 미배당이 6,381,346,695원에 달하고, 기계·기구는 가동이 중단돼 정상 가동 여부가 확인되지 않았으며 일부 설비는 매각 제외입니다. 게다가 비교 가능한 시세 자료가 없어 신건 최저가의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 권리 인수는 제한적이지만, 자산 실사와 가격 검증 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
