광주지방법원 2025타경533. 전라남도 함평군 대동면 백호리 63 소재 축사·퇴비사 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 2006년 5월 25일 사용승인된 경량철골구조 강판지붕 단층이며, 벽체가 없는 구조입니다. 토지 관련 현황에는 목장용지 2,028㎡, 보전관리지역, 가축사육제한구역이 확인됩니다.
소유자는 이순행입니다. 2010년 8월 6일 설정된 함평축산업협동조합 근저당권 47,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2020년에 설정됐던 가압류도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리 자체는 비교적 정리하기 쉽지만, 실제 현장 점유 상태와 축사시설의 법적·경제적 활용 가능성은 별개로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 대동면 백호리 63 도로명주소: 보화촌길 45-50 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 강판지붕 단층 · 벽체 없음 |
| 사용승인일 | 2006.05.25 |
| 토지 현황 | 목장용지 · 2,028㎡ · 보전관리지역 · 평지·부정형 |
| 도로 조건 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 14,000원/㎡ |
| 소유자 | 이순행 (단독소유) |
| 감정가 | 125,676,000원 |
| 최저매각가 | 56,302,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 함평축산업협동조합 / 38,199,393원 |
| 말소기준권리 | 2010.08.06 · 함평축산업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 범위 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
권리분석의 출발점은 2010.08.06 함평축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 47,000,000원이고 채무자는 소유자 이순행입니다. 해당 근저당에는 백호리 63 토지 및 제2동호 건물, 학교면 복천리 543 토지 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 기재 범위와 실제 경매 매각목록은 구분해서 확인해야 합니다.
2025년에 설정된 함평축산업협동조합 가압류 85,056,435원, 농업협동조합중앙회 가압류 102,253,548원, 천지농업협동조합 가압류 12,344,114원은 모두 말소기준권리 이후입니다. 경매개시결정등기 역시 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.
2020년 천지농업협동조합과 농업협동조합중앙회의 가압류는 2020.11.09 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 인수권리로 취급하지 않습니다.
확인된 임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수는 현재 확인되지 않습니다. 축사나 퇴비사를 실제 사용·관리하는 사람 또는 사업자가 있는지, 그 점유가 어떤 계약이나 권원에 근거하는지는 현장에서 확인해야 합니다. 명도 부담도 등기권리 소멸 여부와 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 44.8%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 125,676,000원에서 3회 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 56,302,000원입니다. 감정가의 약 44.8%까지 내려온 가격이며, 감정가와 최저가의 차이는 69,374,000원입니다.
그러나 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인은 전혀 다릅니다. 이 물건은 축사·퇴비사라는 특수용도 시설로, 일반 주거용 부동산의 가격 흐름을 그대로 적용할 수 없습니다. 비교할 만한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 125,676,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (3회 유찰) | 56,302,000원 | 44.8% |
| 4회 유찰 가정 | 45,041,600원 | 35.84% |
| 5회 유찰 가정 | 36,033,280원 | 28.67% |
유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,413,436원 |
| 1. 근저당 · 함평축산업협동조합 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 2. 가압류 · 함평축산업협동조합 | 85,056,435원 | 7,888,564원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 102,253,548원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 천지농업협동조합 | 12,344,114원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,413,436원을 제외한 54,888,564원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 47,000,000원을 배분하고, 나머지 7,888,564원이 함평축산업협동조합 가압류에 배정되는 시뮬레이션입니다.
표상 채권액 합계는 246,654,097원, 미배당액은 191,765,533원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 동일 채권자의 근저당과 가압류 채권이 실질적으로 중복되는지, 가압류 채권 사이의 배당 안분, 공동담보에 따른 변동 및 다른 우선채권의 존재 여부에 따라 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
유찰에 따른 배당·인수 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 56,302,000원 | 191,765,533원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 45,041,600원 | 202,823,246원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 36,033,280원 | 211,669,416원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 38,199,393원입니다. 회차별 계산에서 현재 매각가를 가정한 신청채권자 배당액은 54,888,564원, 4회 유찰 가정에서는 43,830,851원으로 청구액 충족으로 표시됩니다. 반면 5회 유찰 가정에서는 배당액 34,984,681원으로 청구액에 미달합니다.
이는 신청채권자의 회수 가능성을 보여주는 추정치이며, 매수인이 미회수 청구액을 승계한다는 뜻은 아닙니다. 근저당과 가압류에 동일 채권자가 등장하므로, 실제 채권의 동일성과 배당범위는 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지현황 기준)
- 위치. 전라남도 함평군 대동면 백호리 보화촌마을 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 전 등 농촌 토지 중심으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다. 다만 축사 관련 차량의 실제 출입 가능 여부와 도로 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 경량철골구조 강판지붕 단층, 벽체 없는 축사·퇴비사입니다. 사용승인일은 2006.05.25로, 현재 시설의 보수 필요성과 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 목장용지 2,028㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 14,000원/㎡이며, 이는 실거래 시세나 경매 적정가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 용도지역. 감정요항상 기호1은 보전관리지역·가축사육제한구역이며, 기호4는 생산관리지역·가축사육제한구역입니다. 기호4의 현황은 묵전으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 관련 토지현황에서 가축사육제한구역 포함이 확인됩니다. 축사 운영·재가동·증축·용도변경과 관련한 인허가 및 제한사항을 검토해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 관정이 포함됩니다. 관정의 사용 상태, 시설의 물리적 현황, 목록별 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당에는 백호리 63 토지와 건물 제2동호, 학교면 복천리 543 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 범위와 본 경매의 실제 매각대상은 혼동하지 않아야 합니다.
- 환금성. 축사·퇴비사는 사용 목적이 제한되는 특수시설입니다. 농촌지역 입지, 용도제한, 시설의 노후도 및 매수자 수요를 고려할 때 일반 주택보다 처분에 어려움이 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 대조. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·관정의 범위, 지번과 목록번호를 법원 매각명세서 및 감정평가서 원본으로 확인하세요.
- 가축사육 규제 확인. 함평군 관할 부서에 기존 축사 운영, 재가동, 축종 변경, 증축 및 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
- 시설 현장점검. 벽체 없는 경량철골 축사와 퇴비사의 지붕·골조·바닥·배수 상태, 철거 또는 보수 필요성을 점검하세요.
- 관정과 부속시설. 일괄매각에 포함되는 관정의 위치, 가동 상태, 사용 가능 여부와 제시외 건물의 현황을 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 이용자와 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다. 인도 및 사용 종료에 필요한 절차를 검토하세요.
- 공동담보·배당관계. 함평축산업협동조합 근저당과 가압류 채권의 관계, 공동담보 범위, 실제 채권잔액 및 배당 가능액을 확인하세요.
- 유사 거래가격. 인근 목장용지, 축사시설, 농촌 특수목적 부동산의 실제 거래사례를 비교해 입찰가 상한을 설정하세요.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 관리·유지비, 시설 정비, 명도 및 인허가 비용을 최저매각가와 별도로 검토하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부 및 입찰 조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 최종 권리 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 좋은 투자라는 뜻은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2010년 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되고, 예상 인수액도 0원입니다. 감정가 125,676,000원에 비해 현재 최저매각가는 56,302,000원으로 크게 낮아졌습니다.
그러나 3회 유찰은 가격 하락의 사실인 동시에 매수 수요를 검증해야 한다는 신호입니다. 축사·퇴비사와 농촌 토지라는 용도, 가축사육제한구역, 벽체 없는 건물 구조, 제시외 시설 및 관정의 존재를 고려하면 단순한 주거용 경매와 같은 방식으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다. 최근 실거래와 실제 활용가치가 확인되지 않았으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 충분하지 않습니다.
예상배당상 미배당액 191,765,533원은 매수인이 부담하는 채무가 아닙니다. 다만 법적으로 권리가 소멸하는 것과, 낙찰 후 시설을 활용하거나 다시 매각해 투자금을 회수하는 것은 별개의 문제입니다.
결론은 권리분석상 조건부 양호, 투자매력은 신중 검토(C등급)입니다. 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 적법한 이용 가능성과 실제 처분 가능한 시세를 확인하는 데 있습니다. 이 두 가지가 입증되기 전에는 감정가 대비 할인율을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
