광주지방법원 2025타경533. 전남 함평군 대동면 백호리 63 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 축사 및 퇴비사입니다. 건물은 경량철골구조 강판지붕 단층이고 사용승인일은 2006.05.25이며, 설비내역에는 벽체 없음으로 기재돼 있습니다. 토지는 목장용지 2,028㎡로 전축사 이용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
권리관계의 출발점은 2010.08.06 설정된 함평축산업협동조합 근저당권 채권최고액 47,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025년에 뒤이어 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2020년에 설정됐던 가압류 2건은 2020.11.09 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경533 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 대동면 백호리 63 · 보화촌길 45-50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 강판지붕 단층 · 사용승인일 2006.05.25 · 벽체 없음 |
| 토지 | 목장용지 2,028㎡ · 전축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이순행 · 2010.06.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 125,676,000원 / 70,378,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가 56% |
| 신청채권자 / 청구 | 함평축산업협동조합 / 38,199,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역 없음. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 70,378,000원을 기준으로 보면 실질취득도 70,378,000원입니다. 다만 이는 제시된 권리·배당 구조에서의 인수액 기준이며, 최저가가 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가 56%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 70,378,000원으로 감정가 125,676,000원의 56%입니다. 2회 유찰로 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 축사·퇴비사와 토지로 구성된 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 환금가치나 시장가격 대비 저렴함을 판단하면 안 됩니다.
실거래 시세를 직접 비교할 기준이 확인되지 않는 만큼, 본 분석에서는 70,378,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다. 오히려 현재까지 2회 유찰됐다는 사실과 축사·목장용지라는 용도 특성을 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,378,000원 | 68,711,196원 | 177,942,901원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 49,264,600원 | 47,977,837원 | 198,676,260원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 34,485,220원 | 33,464,486원 | 213,189,611원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 70,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,666,804원 |
| 1. 근저당 · 함평축산업협동조합 | 47,000,000원 | 47,000,000원 |
| 2. 가압류 · 함평축산업협동조합 | 85,056,435원 | 21,711,196원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 102,253,548원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 천지농업협동조합 | 12,344,114원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 채권 총액 246,654,097원 중 68,711,196원이 배당되고, 177,942,901원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 기호 1은 전남 함평군 대동면 백호리 보화촌마을 북동측 인근에 위치하고, 주위는 전 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 축사 및 퇴비사, 기호 1은 축사 부지로 조사됐습니다. 감정요항표상 기호 4는 묵전입니다.
- 토지 특성. 목장용지 2,028㎡, 전축사 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 토지 정보에는 보전관리지역과 가축사육제한구역 포함이 확인되고, 농업보호구역·영농여건불리농지·준보전산지·계획관리지역·농림지역이 접하는 것으로 표시됩니다.
- 건물 현황. 경량철골구조 강판지붕 단층으로 사용승인일은 2006.05.25이며, 설비내역은 벽체 없음입니다.
- 공시지가. 14,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 관정이 포함돼 있으므로 현장에서 각 시설물의 위치와 실제 이용상태를 매각 대상과 대조해야 합니다.
- 축사·퇴비사 현황 확인. 이용상태가 축사 및 퇴비사이고 설비내역은 벽체 없음으로 조사돼 있으므로 건물 상태와 활용 가능성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 가축사육제한구역이 포함된 토지이므로 용도와 이용계획을 현장 및 관련 공부와 대조해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가는 감정가의 56%지만, 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 ‘싸다’고 단정하지 마십시오.
- 배당과 인수를 구분. 현재 미배당 177,942,901원은 채권자 측 부족액이고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2010.08.06 근저당권을 말소기준으로 한 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부와 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 입찰 전 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2010.08.06 함평축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 축사·퇴비사와 목장용지로 구성되고 제시외 건물 및 관정까지 포함된 일괄매각입니다. 현재 최저가는 70,378,000원으로 감정가의 56%지만, 실거래 시세와 직접 맞춰 보지 못한 상태에서 그 할인율 자체를 가격 경쟁력으로 해석할 수는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 2회 유찰·축사 용도·토지 규제·일괄매각 범위까지 현장에서 확인해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
