창원지방법원 2025타경1082. 진주시 대곡면 월암리 368의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있고, 감정 이용상태에는 건물이 단독주택 용도로 등재돼 있습니다. 토지는 410㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 공시지가는 40,400원/㎡입니다. 건물은 2010.10.07 사용승인을 받은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다.
표면적인 등기 구조는 단순합니다. 2010.12.03 설정된 대곡농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2022년 한국캐피탈·메리츠캐피탈 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유와 토지 이용관계가 더 중요합니다. 김승대의 전입신고가 말소기준보다 먼저이고, 토지 일부에는 매각에서 제외되는 타인 소유 주택이 존재해 인수위험을 숫자로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1082 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 월암리 368 · 경상남도 진주시 대곡면 월암로 310-31 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 410㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김승희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 117,712,080원 / 117,712,080원 (신건) |
| 청구금액 | 34,625,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2010.12.03 대곡농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 26,000,000원이고 2013.01.08 변경등기에는 채권최고액 43,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 한국캐피탈 46,786,467원, 메리츠캐피탈 12,245,083원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승대 | 2010.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김승대는 2010.11.29 전입해 말소기준인 2010.12.03 근저당보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않아 미배당 보증금의 매수인 승계 여부와 실질취득금액 역시 현재 단계에서는 계산할 수 없습니다.
③ 토지·제시외 건물 — 법정지상권 불분명
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 매각에 포함됩니다. 반면 목록[1] 일부 지상에는 타인 소유의 조적조슬래브지붕 주택이 존재하며, 이 주택은 평가와 매각에서 제외됩니다. 토지 일부를 타인이 점용하고 있어 최저매각가격도 그 사정을 반영한 가격입니다.
또한 정확한 위치와 경계 확정을 위해 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다. 제시외 수목은 평가에 포함됐지만, 타인 소유 주택은 매각 대상이 아니므로 현황 경계와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,712,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,447,969원 |
| 1. 근저당 · 대곡농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 46,786,467원 | 46,786,467원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 12,245,083원 | 12,245,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,232,561원 |
현재 회차의 배당 시나리오에서는 등재 채권 85,031,550원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 30,232,561원으로 계산됩니다. 다만 김승대의 보증금과 임차권 우선순위가 확정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,712,080원 | 85,031,550원 | 0원 | 30,232,561원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,169,664원 | 85,031,550원 | 0원 | 7,043,060원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,335,731원 | 73,579,688원 | 11,451,862원 | 0원 |
유찰로 최저가가 낮아져도 이 사건의 핵심 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 김승대의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 인수액으로 계산하는 실질취득비용 자체가 현재 미정이고, 법정지상권 여부도 가격 하락과 무관하게 별도 확인해야 합니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선인국제중학교 남동측 약 370m 지점. 주변은 농경지·임야·농가가 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 관내 버스정류소 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.
- 건물. 2010.10.07 사용승인, 경량철골구조 판넬지붕 단층. 외벽 페인팅, 내벽 벽지·타일, 샤시창호 등이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 조사됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 면적 410㎡, 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함되고 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김승대 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유개시·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 타인 소유 주택의 소유권 발생 경위와 토지·건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 현황 측량. 정확한 위치·경계 확정에는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다. 타인 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 26,000,000원과 2013년 변경액 43,000,000원, 배당표 적용액 26,000,000원이 서로 다릅니다.
- 제시외 건물 구분. 감정서상 ㄱ~ㅁ은 매각 포함이지만 타인 소유 조적조슬래브지붕 주택은 매각 제외입니다.
- 배당표 0원 인수 오해 금지. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수 0원은 김승대의 보증금 미상 위험을 해소하지 않습니다.
맺으며 — “등기가 지워져도 점유와 토지는 남는다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 경매의 실질 위험은 등기부 밖에 있습니다. 김승대는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며, 타인 소유 주택은 매각에서 제외되면서 토지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이라도 실제 실질취득비용을 117,712,080원으로 단정할 수 없는 이유입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차보증금과 토지 사용권을 확정해야 하는 사건입니다.
