창원지방법원 2026타경469. 창녕군 남지읍 대곡리 381의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 592㎡, 지목은 대이고 계획관리지역에 속합니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 평가됐으며, 이용상태는 단독주택입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물(2-1) 포함으로 기재돼 있습니다.
등기 흐름은 단순한 편입니다. 정혜영 소유권이전 직후인 2023.11.20. 남지농업협동조합이 채권최고액 211,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 데라게란덴 주식회사와 현대캐피탈 주식회사의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경469 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 대곡리 381 · 경상남도 창녕군 남지읍 하담길 26-65 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 |
| 토지 | 592㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 단독주택 |
| 소유자 | 정혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 269,427,200원 / 269,427,200원 (신건) |
| 청구금액 | 204,397,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 공시지가 | 61,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.11.20. 접수된 남지농업협동조합 근저당권 211,200,000원입니다. 2025.12.23. 데라게란덴 주식회사 가압류 51,262,877원, 2026.01.07. 현대캐피탈 주식회사 가압류 11,528,463원, 2026.03.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸합니다.
② 가격 구조 — 신건 감정가를 곧 시세로 보면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 269,427,200원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 등기상 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 269,427,200원입니다. 다만 단독주택과 토지는 개별성이 크고, 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,427,200원 | 9,136,121원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,541,760원 | 62,267,165원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,433,408원 | 104,772,000원 | 0원 |
유찰되면 매각가는 낮아지고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 특히 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 169,219,340원으로 내려가 청구금액 204,397,770원을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,427,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,571,981원 |
| 1. 근저당 · 남지농업협동조합 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 2. 가압류 · 데라게란덴 주식회사 | 51,262,877원 | 51,262,877원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 11,528,463원 | 2,392,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 273,991,340원 중 예상 배당 264,855,219원, 미배당 9,136,121원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 체크 — 일괄매각과 제시외 건물
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물(2-1)도 포함됩니다.
- 토지. 면적 592㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지·자루형·세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이며 외벽은 벽돌치장 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시창호로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 시스템 에어컨, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 조경. 지상 조경수와 조경석 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·이용 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 대곡늪 북동측 인근으로, 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(2025-11-06, 소·말·사슴·양 사육가능) 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 인접 지역. 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(2-1)이 일괄매각에 포함되는 만큼 현황·범위와 실제 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 269,427,200원이 감정가와 동일합니다. 감정가만을 시세로 전제하지 말고 주변 단독주택·토지 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 9,136,121원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 점유와 가격은 확인 필요
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.11.20. 남지농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 단독주택과 토지는 개별성이 크고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 신건 감정가 269,427,200원 자체를 가격 메리트의 근거로 삼기보다, 점유관계·제시외 건물·현장 상태·주변 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 한마디로 등기 권리는 비교적 단순하지만, 현장 확인 없이 가격까지 안전하다고 단정할 물건은 아닙니다.
