창원지방법원 2026타경780. 경상남도 밀양시 부북면 전사포리 230-1에 있는 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 3,452㎡ 공장용지이고 일반공업지역·공업용으로 조사됐습니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구도 매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 2,384,693,440원, 신건 최저매각가도 같은 금액입니다.
등기상 현 소유자는 주식회사만세특장이고, 부산은행이 2024.04.02 설정한 채권최고액 1,612,600,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부산은행 근저당 3건, 신용보증기금과 부산은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 2017.12.14 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경780 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 부북면 전사포리 230-1 · 경상남도 밀양시 부북면 사포공단2길 8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 일괄매각 |
| 토지 | 3,452㎡ · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 220,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사만세특장 (2018.01.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,384,693,440원 / 2,384,693,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,812,916,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
말소기준은 2024.04.02 을구 16번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,612,600,000원이고 공동담보로 전사포리 230-1 토지와 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-44호가 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 부산은행의 근저당권 3건과 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 현황조사상 (주)만세특장이 2017.12.14 전입해 있고 보증금은 100,000,000원, 월세는 3,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞서 대항력이 있으며, 배당 시나리오상 우선변제권은 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)만세특장 | 미상 | 2017.12.14 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 100,000,000원 |
② 가격 구조 — 시세 비교보다 실질취득액을 먼저 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가나 유찰 후 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 현재 확인 가능한 것은 각 회차의 매각가격과 매수인 인수액입니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,384,693,440원 | 100,000,000원 | 2,484,693,440원 | 587,153,494원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,907,754,752원 | 100,000,000원 | 2,007,754,752원 | 1,059,322,796원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,526,203,801원 | 100,000,000원 | 1,626,203,801원 | 1,437,058,237원 |
이 사건은 유찰돼 매각가격이 내려가더라도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 100,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 투자판단의 기준 금액은 항상 매각가격 + 100,000,000원입니다. 다만 실거래 시세가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 저렴한지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,384,693,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,246,934원 |
| 인수 · 임차인 (주)만세특장 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 부산은행 | 1,612,600,000원 | 1,612,600,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 5. 을구 19번 근저당 · 부산은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 975,000,000원 | 402,846,506원 |
| 7. 가압류 · 부산은행 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,945,600,000원 중 예상 배당액은 2,358,446,506원이고, 미배당액은 587,153,494원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·매각조건 기준)
- 용도. 토지 3,452㎡의 공장용지로 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다.
- 형상. 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 조사돼 있습니다.
- 출입. 동측으로 타인 소유 토지상에 개설된 현황 도로를 통하여 출입 가능한 것으로 명세서에 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물(1-1, 1-2)과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 규제. 일반공업지역 외에 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 가격확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 1억원 반영. 현재 회차 실질취득액은 2,484,693,440원입니다. 낙찰가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
- 임차관계 원본 확인. (주)만세특장의 전입일 2017.12.14, 보증금 100,000,000원, 월세 3,000,000원 및 실제 점유범위를 현황조사·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 현황도로 확인. 출입이 타인 소유 토지상의 현황도로를 통한다고 기재돼 있으므로 현장 통행관계와 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·기계기구 확인. 일괄매각 대상의 현존 여부·상태·사용 가능성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰 후에도 매수인 인수 100,000,000원이 별도로 더해집니다. 실거래 시세 자료가 없어 유찰만으로 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 원본과 매각 직전 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위는 소멸해도, 선순위 임차보증금은 남는다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.04.02 부산은행 근저당을 기준으로 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2017.12.14 전입 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서의 실제 자금 기준은 최저가 2,384,693,440원이 아니라 2,484,693,440원입니다.
여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확인하기 어렵고, 타인 소유 토지 위 현황도로를 통한 출입, 제시외 건물과 기계기구 일괄매각이라는 현장 검토 항목까지 있습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만 인수와 현장 조건은 가볍지 않은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 1억원 인수까지 포함한 총 취득원가와 현장 사용 가능성입니다.
