🏷️ 감정가 115,000,000원 🧾 실질취득 115,000,000원 🔐 매수인 인수 0원 📊 최근12개월 평균 대비 135.3%
창원지방법원 2026타경919. 창녕읍 교리 JMK힐타운2차 1동 1층 106호로, 감정평가상 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 말소기준은 2018.02.27 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다. 그 뒤 설정됐던 에이원대부캐피탈 근저당 26,000,000원은 2022.10.05 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2020.08.21 해제로 이미 말소됐습니다. 현존하는 말소기준 근저당과 2026.06.15 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 핵심 결론은 분명합니다. 조사된 장희설의 전입일은 2023.03.23으로 말소기준일 2018.02.27보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 사실 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵고 배당 시 최우선변제 여부 등은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경919 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 969-3 제이엠케이힐타운2차 1동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(연립주택) · 전용 71.6351㎡ · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김은주 · 2017.12.31 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 76,323,258원 |
| 말소기준 | 2018.02.27 국민은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
핵심은 2018.02.27 국민은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 2018.06.18 설정된 에이원대부캐피탈 근저당권은 2022.10.05 해지로 말소됐고, 2020.04.17 국민건강보험공단 압류 역시 2020.08.21 해제로 말소됐습니다. 2026.06.15 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장희설 | 미상 | 2023.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 1.15억은 최근 실거래보다 높다
JMK힐타운2차는 40세대, 2017.02.21 사용승인된 단지입니다. 동일 면적대 71.64㎡의 실거래 표본은 12건이고, 전체 평균은 76,525,833원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 데이터상 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 2024.07의 90,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 71.64㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2023.08 | 71.64㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.02 | 71.64㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2023.01 | 71.64㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 2022.07 | 71.64㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2022.06 | 71.64㎡ | 4 | 92,330,000원 |
| 2022.06 | 71.64㎡ | 1 | 68,410,000원 |
| 2022.05 | 71.64㎡ | 1 | 68,410,000원 |
| 2022.05 | 71.64㎡ | 2 | 70,330,000원 |
| 2022.04 | 71.64㎡ | 3 | 72,250,000원 |
| 2021.11 | 71.64㎡ | 3 | 72,250,000원 |
| 2021.11 | 71.64㎡ | 2 | 70,330,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 76,525,833원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 85,000,000원 |
신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 135.3%입니다. 최신 거래 90,000,000원보다도 높고, 과거 12건 중 최고가 92,330,000원보다 높습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 13.6% 높은 흐름은 확인되지만, 그 상승을 반영하더라도 현재 최저가를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,590,000원 |
현재 회차 115,000,000원 가정에서는 집행비용 2,410,000원과 국민은행 근저당 96,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 16,590,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 6,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 24,124,800원 | 0원 |
1회 유찰가 92,000,000원은 최신 거래 90,000,000원과 가까워지지만 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰가 73,600,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아집니다. 다만 유찰 시 국민은행 채권에 미배당이 발생해도, 이 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창녕군청 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·농경지 등이 형성된 지역이며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브위싱글지붕 4층 건물 내 1층 106호이며, 위생·급배수·보일러 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 중로3류 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 조건이 확인됩니다. 공시지가는 163,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 40세대이며 실거래 12건이 확인됩니다. 최신 거래는 2024.07의 90,000,000원으로, 현재 신건 가격 판단 시 거래 시점 차이까지 감안할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부관찰을 기준으로 감정평가됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 신건 실질취득 115,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 135.3%입니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 장희설의 대항력은 없지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 종기로 재확인할 필요가 있습니다.
- 1층 물건 상태 확인. 대상은 4층 건물 중 1층 106호이고 내부 현황이 직접 확인되지 않았으므로 점유상태와 내부 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 가격대 비교. 1회 유찰 92,000,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 높고, 2회 유찰 73,600,000원은 그보다 낮습니다.
- 실거래 시점 확인. 최신 거래가 2024.07이므로 현재 응찰가를 정할 때 단순 평균뿐 아니라 거래 시점과 개별 층·상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 깔끔합니다. 2018.02.27 국민은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 장희설의 전입은 2023.03.23으로 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 115,000,000원은 곧 실질취득액 115,000,000원이며, 최근 12개월 평균 85,000,000원의 135.3%, 최신 거래 90,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래가 과거보다 13.6% 상승한 흐름이 있더라도 현재 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리는 합격이지만, 가격은 신건에서 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
