창원지방법원 2025타경31293. 진주시 문산읍 상문리 일대의 토지와 저온창고 시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(3) 건물은 창고시설로 사용 중이며, 1층 저온냉장실·하역장, 2층 사무실·숙소·부대시설, 3층 저온냉장실·하역장, 4층 선별건조실·기계실·부대시설로 구성돼 있습니다. 시스템냉난방, 승객용 16인승 승강기, 화물용 5ton 승강기, 화물용 리프트, 냉동냉장설비, 소방설비, 수변전설비, 비상발전기와 도크도어도 건물에 포함해 평가됐습니다.
권리의 출발점은 2024.03.22입니다. 같은 접수번호 10088로 여러 금융기관의 근저당권이 설정돼 있고, 그중 광주광역시축산업협동조합 채권최고액 4,800,000,000원이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 이후 해유건설주식회사의 근저당권, 가압류, 진주시 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리와 별개로 점유 임차관계가 아직 닫히지 않았다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31293 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 문산읍 상문리 121-1 · 문산로 906-25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 소유자 | 주식회사다 |
| 감정가 / 최저가 | 40,202,851,100원 / 40,202,851,100원 (신건) |
| 청구금액 | 4,191,526,381원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 정보 | 창고용지 · 공업용 · 5,403.0㎡ · 공시지가 125,100원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 바닥포장·휀스·조경수·자생입목 및 부대설비 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 2024.03.22 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 동창원농업협동조합·무안농업협동조합·진안농업협동조합·천현농업협동조합·남창원농업협동조합· 순정축산업협동조합·오송농업협동조합·용지농업협동조합·정읍원예농업협동조합·북면농업협동조합· 삼향농업협동조합의 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 2024.03.25 해유건설주식회사의 3,856,710,000원 근저당권, 2025년 가압류와 압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — ‘0원 인수’로 확정하면 안 되는 이유
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 대항력 | 확정일자 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 그린로지스 | 미상 | 전입신고일 미상 · 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 주식회사 그린로지스 자체가 현황조사와 매각물건명세서에 나타납니다. 그러나 보증금, 전입신고일, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,202,851,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 404,428,511원 |
| 광주광역시축산업협동조합 근저당 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 동창원농업협동조합 근저당 | 4,200,000,000원 | 4,200,000,000원 |
| 무안농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 진안농업협동조합 근저당 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 천현농업협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 남창원농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 순정축산업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 오송농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 용지농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 정읍원예농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 북면농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 삼향농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 해유건설주식회사 근저당 | 3,856,710,000원 | 3,856,710,000원 |
| 주식회사 전원건축종합건축사사무소 가압류 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 유한회사 금당건설 가압류 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,674,712,589원 |
현재 회차에서는 채권총액 35,123,710,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,674,712,589원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 주식회사 그린로지스의 보증금·대항력·우선변제 여부도 미상입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 40,202,851,100원이 시장가 대비 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 토지와 대형 저온창고, 냉동냉장·수변전·승강·도크 설비가 함께 포함되는 특화 물건인 만큼 단순한 면적당 가격이나 주거용 부동산의 거래 방식으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 문산읍 상문리 ‘상문교차로’ 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지·물류창고·특장차수리점·야적장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 시설. 저온냉장실·하역장·선별건조실·기계실·사무실·숙소와 냉동냉장설비, 소방설비, 수변전설비, 비상발전기, 도크도어, 승강설비를 갖춘 창고시설입니다.
- 토지. 창고용지·공업용, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 토지면적은 5,403.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)이 포함되고, 보전산지·임업용산지·농림지역과 접하는 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 기호(6) 건물은 현황 ‘소재불명’으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 주식회사 그린로지스의 보증금·전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 원본 문서와 현장조사로 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 실질취득액 재계산. 임차인의 대항요건과 보증금이 확인되면 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 목록[1,2]의 바닥포장·휀스·조경수, 목록[1,2,7]의 자생입목과 창고 부대설비가 매각에 포함됩니다.
- 시설 상태 확인. 냉동냉장·수변전·비상발전기·승강기·도크도어 등 핵심 설비의 작동상태와 유지비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 및 산지 관련 규제가 이용계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 40,202,851,100원을 그대로 시세로 보지 말고 별도 거래사례와 수익성 검토가 필요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임차관계가 아직 열린 사건”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2024.03.22 광주광역시축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 현재 배당가정에서도 채권총액 35,123,710,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 결론을 여기서 멈추면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 주식회사 그린로지스 1명은 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 양호하지만 임차관계 확인 전 인수 위험을 확정할 수 없는 창고시설 경매로 보는 것이 맞습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세도 없어 신건 가격의 적정성 역시 별도 검증이 필요합니다.
