창원지방법원 2025타경31337. 남해군 남면 덕월리 소재 아난티펜트하우스 제5동 제3층 제510호 관련 경매입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설이고, 등기상 현재 소유관계는 개인·법인을 합쳐 공유자 17명이 각 17분의 1씩 보유하는 구조입니다. 이번 강제경매는 갑구 20번 염경록 지분 17분의 1에 대해 진행됐으며, 매각물건명세서 비고도 “일괄매각 · 지분매각”으로 기재돼 있습니다.
따라서 낙찰자가 감정가 201,000,000원에 취득하는 것은 다른 공유자의 지분까지 합친 전체 소유권이 아니라 경매대상 공유지분입니다. 근저당권 수나 일반적인 말소 여부만 보고 ‘깨끗한 숙박시설 한 호실을 산다’고 이해하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 지분 소유관계, 현재 점유자의 권원, 낙찰 후 사용·처분 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 덕월리 266-7 · 아난티펜트하우스 제5동 |
| 감정 이용상태 | 숙박시설 · 제5동 제3층 제510호 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 경매대상 지분 | 염경록 지분 17분의 1 |
| 공유관계 | 공유자 17명 · 각 17분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.12 가압류
염경록 지분에는 2023년 3월 이현진 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 사해행위취소 판결에 따라 2025.10.21 말소됐습니다. 이 근저당에 관한 서울보증보험·신용보증기금의 가처분도 함께 말소된 상태입니다.
현재 경매 권리분석의 말소기준은 갑구 21번, 2023.05.12 서울보증보험주식회사 가압류 1,400,000,000원입니다. 이후 같은 염경록 지분에 설정된 서울보증보험 추가 가압류, KB국민카드, 메리츠캐피탈, 신용보증기금, 농업협동조합중앙회 가압류와 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — (주) 아난티의 권원 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 아난티 | 전체 | 숙박시설 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 (주) 아난티가 전체를 숙박시설로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 그러나 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 판단은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,400,000,000원 | 197,386,000원 |
| 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 2,176,000,000원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 15,998,107원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 30,541,418원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 신용보증기금 | 223,036,178원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 33,757,346원 | 0원 |
| 갑구 30번 · 신용보증기금 강제경매 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,379,333,049원 중 예상 배당액은 197,386,000원, 미배당액은 4,181,947,049원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않아 실제 점유관계 리스크는 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 지분·점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 4,181,947,049원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 4,221,584,249원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 4,253,294,009원 | 0원 |
현재 감정가·최저가는 201,000,000원이고 아직 유찰 전입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없으므로, 201,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 내려가더라도, 17분의 1 지분이라는 구조와 (주) 아난티 점유관계 미상이라는 핵심 위험은 그대로입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 남해해성고등학교에서 북서측 직선거리 약 700m 지점. 주변은 해안변 농·어가, 농경지, 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 해당 호는 숙박시설로 이용 중입니다. 토지도 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 교통. 자동차 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 비교적 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 제3층 제510호이며, 급·배수·위생·난방·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 4,141㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 콘도미니엄이며 공시지가는 242,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·관광·휴양개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 준보전산지·가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공유자 17명의 1/17 지분만 취득하는 구조이므로 전체 소유권 물건보다 매수자층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확인. 입찰 대상이 염경록 지분 17분의 1이라는 점을 입찰표 작성 전 다시 확인해야 합니다.
- 점유권원 확인. (주) 아난티가 전체를 숙박시설로 점유 중이지만 보증금·점유 개시·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능성을 열어두고 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수액 0원만으로 점유자의 실제 권리까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후에도 나머지 공유자들의 지분은 존속합니다. 사용·수익·처분 전략을 공유관계 전제로 검토해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 동일 물건의 최근 실거래 데이터가 없어 감정가 201,000,000원의 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 신청채권 배당. 신청채권액은 10,000,000원이지만 현재 회차 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남는 지분이 더 중요하다”
이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.05.12 서울보증보험 가압류이고, 이후 가압류와 강제경매 관련 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그보다 앞단에 있습니다. 낙찰자가 취득하는 것은 17분의 1 지분뿐이고, 숙박시설 전체를 점유하는 (주) 아난티의 보증금과 점유 권원도 확인되지 않았습니다.
실거래 자료까지 없는 상태이므로 최저가 201,000,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 지분매각·공유관계·점유 미상이라는 구조적 위험은 사라지지 않습니다. 이 물건은 “권리 소멸 여부보다 지분을 왜, 어떻게 취득할 것인지가 먼저 정리돼야 하는 경매”입니다.
