창원지방법원 2026타경10069. 등기 대상은 창녕군 장마면 유리 2053-3, 2053-8 및 제1동호로 확인되고, 사건상 용도는 기타 + 토지입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 공장 및 광업재단저당법 제6조의 기계기구도 포함됩니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,741,412,680원입니다. 등기부만 보면 2017년 근저당이 말소기준이어서 이후 가압류·압류·가처분·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계에서는 말소기준보다 앞선 전입신고를 가진 버울새송이 영농조합법인 보증금 2,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 실제 취득부담은 1,741,412,680원 + 2,000,000원 = 1,743,412,680원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없으며, 가격 메리트는 권리정리와 별개로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 장마면 유리 2053-3 |
| 등기 대상 | 경상남도 창녕군 장마면 유리 2053-3, 2053-8 제1동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 기계기구 포함 |
| 소유자 | 버울새송이영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,741,412,680원 / 1,741,412,680원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 279,950,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지정보 | 지목 답 · 3,925.7㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 공시지가 26,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2025.06.24. 주식회사티에이치이 근저당 55,000,000원과 그 근저당을 대상으로 한 기술보증기금·한국무역보험공사의 가처분, 기술보증기금·신용보증기금·농협은행· 농업협동조합중앙회·한국무역보험공사의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 등기상 매수인에게 별도로 남는 후순위 권리보다, 실제 주의점은 선순위 점유관계와 매각범위입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사대상 8명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 버울새송이 영농조합법인 | 2014.01.10 | 2,000,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| KYAW ZIN OO | 2019.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| VAN UK TLING | 2023.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MIN ZAW OO | 2025.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LU MIN HTET | 2025.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAN KO KO | 2025.12.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진동근 | 2025.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ARYAL SANJITA | 2026.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준 2017.05.26.보다 앞선 전입은 버울새송이 영농조합법인의 2014.01.10. 전입뿐입니다. 보증금은 2,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 계산했습니다. 나머지 7명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 시세보다 ‘실질취득’과 미배당을 본다
동일 용도의 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 가격지표는 매수인 인수액을 더한 실질취득과 각 회차의 채권 미배당 규모입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,741,412,680원 | 2,000,000원 | 1,743,412,680원 | 420,660,629원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,393,130,144원 | 2,000,000원 | 1,395,130,144원 | 765,460,339원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,114,504,115원 | 2,000,000원 | 1,116,504,115원 | 1,041,300,108원 |
유찰되더라도 알려진 매수인 인수액 2,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 유지됩니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득도 같은 폭으로 낮아지지만, 실거래 비교자료가 없는 만큼 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,741,412,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 19,814,127원 |
| 임차인 버울새송이 영농조합법인 보증금 | 2,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 한국농수산식품유통공사 근저당 | 970,000,000원 | 970,000,000원 |
| 주식회사티에이치이 근저당 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 기술보증기금 가압류 | 252,200,000원 | 252,200,000원 |
| 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 농협은행 주식회사 가압류 | 94,573,681원 | 94,573,681원 |
| 농업협동조합중앙회 가압류 | 410,485,501원 | 79,824,872원 |
| 한국무역보험공사 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,142,259,182원, 채권자 예상배당 1,721,598,553원, 미배당 420,660,629원입니다. 대항력 임차보증금 2,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 실질취득에 별도로 더해집니다.
⑤ 토지·현황·매각범위 메모
- 토지. 지목은 답, 토지면적 3,925.7㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 26,900원/㎡입니다.
- 용도지역·제한. 농림지역·농업진흥구역에 포함되고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록1,2 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구 일부 제외. 일련번호 3 멸균용 관류 보일러, 5-5 암상하차기 4대 중 2대, 5-6 액탕기, 5-7 접종기 2대 중 1대는 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 건물 포함 평가. 일련번호 6 냉동기 및 공조설비, 일련번호 7 Air Line은 건물과 불가분 관계로 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 제시외 자산 제외. 목록1,2의 제시외 건물 1-1~1-5, 2-1, 제시외 물건 1-6, 제시외 기계기구 3-1, 3-2는 매각에서 제외됩니다.
- 이용상태 차이. 목록4 건물은 공부상 포장실 및 창고이나 현황은 기숙사 등으로 이용 중입니다.
- 지붕 차이. 목록6 건물은 공부상 판넬지붕이나 현황은 칼라시트지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 1,741,412,680원에 대항력 보증금 2,000,000원을 더한 1,743,412,680원을 현재 취득부담으로 보세요.
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 입찰 가능 여부와 발급요건을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 조사된 점유·임차 관계는 8명입니다. 특히 선순위로 분류된 버울새송이 영농조합법인의 계약관계와 실제 점유원인을 확인하세요.
- 매각제외 경계. 제시외 건물·물건·기계기구와 소재불명 기계가 섞여 있으므로 현장에서 매각 포함·제외 경계를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액이 2025.06.11. 1,424,000,000원으로 변경돼 있으므로 실제 채권잔액과 배당요구액을 원본으로 확인하세요.
- 현황 차이 확인. 공부상 포장실·창고가 현황 기숙사 등으로 이용되고, 지붕 형태도 공부와 현황이 다릅니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 신건 또는 유찰가가 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리돼 비교적 명확합니다. 하지만 실제 입찰 난도는 등기 외 요소에서 올라갑니다. 대항력 있는 보증금 2,000,000원이 남아 신건 실질취득은 1,743,412,680원이고, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 매각제외 제시외 건물·물건·기계기구, 소재불명 기계, 8명의 점유·임차 관계가 함께 존재합니다.
또한 말소기준 근저당은 2025.06.11. 채권최고액 1,424,000,000원으로 변경등기가 있는 반면, 예상배당은 970,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 소멸하지만, 점유·농지·매각범위·배당원본 확인이 필수인 특수물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 가점은 주기 어렵습니다.
