춘천지방법원 2025타경20656. 원주시 일산동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 다가구주택 및 제2종근린생활시설이지만 현황은 지하1층·1층·2~4층·옥탑까지 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 사건의 말소기준은 2025.05.22 한예진의 강제경매개시결정입니다. 이전 북원신용협동조합 근저당 552,000,000원, 정재훈 가압류 400,000,000원, 김진한의 이전 강제경매와 주택임차권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
문제는 현재 확인되는 점유·임차관계입니다. 박지현·허은버드내·강지민·손지우·오용현·이영빈은 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권등기권자이고 모두 말소기준일 이전에 전입했습니다. 별도로 백소라·박현주·곽승훈·민상근·유정현·홍연주·이재혁·김영진·성해랑·이소현·김지혜도 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인되지만, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20656 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 일산동 153-7 · 일산로36번길 17-1 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 소유자 | 홍성주 · 단독소유 |
| 토지 | 244.0㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2021. 3월 사용승인 · 지하1층·지상4층·옥탑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,365,399,570원 / 669,046,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 52,975,342원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 ‘선행 전입’이 중요하다
특히 허은버드내는 임차권자이면서 2025.07.07 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 제공된 자료에도 동일인이 등기부상 권리자와 관계인으로 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성 확인이 필요한 대상으로 표시돼 있습니다. 실체가 확인되기 전까지는 일반 임차인과 동일하게 권리와 배당을 검토하되, 관계인 여부를 별도로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확정된 임차권과 보증금 미상 점유자를 분리한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백소라 | 미상 | 2024-12-30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박현주 | 미상 | 2025-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 곽승훈 | 미상 | 2022-03-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 민상근 | 미상 | 2024-05-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정현 | 미상 | 2025-01-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍연주 | 미상(204호로 전입) | 2021-03-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재혁 | 미상 | 2023-08-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김영진 | 미상 | 2024-12-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성해랑 | 미상(403호로 전입) | 2024-09-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이소현 | 미상(201호로 전입) | 2023-06-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지혜 | 미상 | 2024-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지현 | 3층 304호 | 2021-05-17 | 65,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
| 허은버드내 | 3층 303호 | 2022-01-13 | 65,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
| 강지민 | 3층 302호 | 2021-12-17 | 25,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
| 손지우 | 4층 401호 | 2023-05-25 | 20,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
| 오용현 | 3층 301호 | 2025-03-25 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
| 이영빈 | 2층 203호 | 2022-02-03 | 60,000,000원 | 有 | 有 | 배당 확인 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력 유무를 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증금과 배당 여부가 확인되기 전에는 매수인 승계금도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 669,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,090,460원 |
| 1. 임차인 박지현 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 임차인 허은버드내 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 1. 임차인 강지민 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 임차인 손지우 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 임차인 오용현 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 1. 임차인 이영빈 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한예진 | 52,975,342원 | 52,975,342원 |
| 3. 경매개시결정 · 허은버드내 | 52,975,342원 | 52,975,342원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,004,856원 |
위 계산에서는 확인된 임차권자 보증금과 채권자 청구액이 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 보증금 미상 점유자들의 권리가 금액으로 반영되지 않았으므로 실제 인수 0원을 확정하는 표가 아닙니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층은 다가구주택 3개호, 1층은 다가구주택 1개호, 2~4층은 각층 다가구주택 4개호, 옥탑은 다가구주택 1개호 및 계단실로 이용됩니다.
- 공부·현황. 매각물건명세서상 공부는 다가구주택 및 제2종근린생활시설이나 현황은 다가구주택입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위치. 원주세브란스기독병원 남측 인근으로, 다가구주택·근린생활시설·상가주택·오피스텔 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물로 2021. 3월 사용승인됐고 승강기·도시가스 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 244.0㎡, 지목 대, 주상용, 완경사 사다리형이며 공시지가 539,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉되고 소로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 점유자 확인. 백소라·박현주·곽승훈·민상근·유정현·홍연주·이재혁·김영진·성해랑·이소현·김지혜의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 보증금 미상 점유자 가운데 배당요구가 확인된 경우와 확인되지 않은 경우가 섞여 있으므로 배당요구종기 및 배당요구서 원문을 각각 확인해야 합니다.
- 임차권자 배당 확인. 박지현·허은버드내·강지민·손지우·오용현·이영빈은 말소기준 전 전입한 대항력 임차인입니다. 배당으로 보증금 전액이 실제 회수되는지 최종 배당표까지 확인해야 합니다.
- 허은버드내 관계 확인. 임차권자와 별도 강제경매 채권자로 함께 등장하므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 일부 사무소·창고 용도와 실제 다가구 이용상태가 다르므로 건축물대장·현황조사·제시외 건물 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 권리 인수금이 확정된 뒤 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 미상 임차보증금”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,365,399,570원에서 2회 유찰돼 669,046,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 다가구주택 경매에서는 최저가보다 선순위 임차보증금의 확정이 먼저입니다. 확인된 임차권자들은 현재 배당 계산상 보증금 전액을 배당받지만, 별도로 말소기준 전 전입한 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 미상”입니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생기면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만큼 단순하게 내려가지 않습니다. 특히 4회 유찰 시 제공된 배당 시나리오에서도 78,507,800원의 미배당이 발생합니다. 이 물건은 가격보다 임대차 원본 확인이 선행돼야 하는 고난도 다가구 경매입니다. 미상 점유자들의 보증금과 배당관계가 정리되기 전에는 안전한 입찰상한도 확정하기 어렵습니다.
