창원지방법원 2025타경31519. 사천시 동금동 골든빌 2층 201호, 전용 69.66㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사대흥이고, 현재 등기상 핵심은 2018.04.30 설정된 배종분의 전세권 110,000,000원과 같은 날 설정된 문칠봉의 근저당권 39,000,000원입니다. 제공된 말소기준은 을구 12번 문칠봉 근저당권이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 배종분은 전세권자이자 현황조사상 보증금 110,000,000원의 점유자로 확인되고, 2026.03.10 배당요구를 했습니다. 전입일은 2018.05.14로 말소기준일보다 늦어 주택임대차 대항력은 없습니다. 따라서 매각대금에서 미배당이 생기더라도 낙찰자가 그 보증금 잔액을 인수하는 구조는 아니며, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31519 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동금동 87-3 골든빌 2층201호 · 경상남도 사천시 동금4길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 69.66㎡ |
| 소유자 | 주식회사대흥 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력은 없고 인수액도 0원
현재 권리관계에서 가장 중요한 사람은 배종분입니다. 2018.04.30 전세금 110,000,000원의 전세권을 설정했고, 이후 2018.05.14 전입했습니다. 전입일이 말소기준일인 2018.04.30보다 뒤이므로 임차인으로서의 대항력은 없으며, 배당요구일은 2026.03.10입니다. 등기된 전세권 역시 배당 대상에 포함되어 현재 회차에서는 110,000,000원 전액을 배당받는 시나리오입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배종분 | 110,000,000원 | 2018.05.14 | 2026.03.10 | 없음 | 전세권 배당 | 인수 없음 |
② 시세 비교 — 실거래보다 낮지만 표본은 1건
대흥골든빌은 8세대 규모이고, 확인된 전용 69.66㎡ 실거래는 2024.09, 2층, 139,000,000원 한 건입니다. 이번 경매물건도 전용 69.66㎡, 2층으로 면적과 층이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 69.66㎡ | 2 | 139,000,000원 |
신건 최저가 136,000,000원은 이 실거래가의 97.8%입니다. 실거래보다 낮기는 하지만 거래 표본이 1건뿐이고 해당 거래 시점도 2024.09이므로, 이 수치만으로 현재 시장가보다 충분히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 배종분 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 문칠봉 | 39,000,000원 | 23,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 149,000,000원 중 133,296,000원이 배당되고, 미배당은 15,704,000원입니다. 현재 회차에서 배종분의 110,000,000원은 전액 배당되며 문칠봉 근저당권에 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 15,704,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 42,523,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 63,926,720원 | 0원 |
유찰되면 배당 부족액은 커지지만 배종분은 대항력이 없으므로, 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시에는 신청채권자 배종분도 110,000,000원 전액을 배당받지 못하는 시나리오지만, 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물입니다.
- 입지. 사천시 동금동 노산초등학교 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 330.6㎡, 공시지가 531,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대흥골든빌은 8세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 거래가격과 매수층을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배종분 대항력. 전입일 2018.05.14가 말소기준일 2018.04.30보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다.
- 전세권·근저당 순위. 2018.04.30 전세권 접수번호 12835와 근저당 접수번호 12836의 원본 등기 순위를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 세금 압류. 사천시·국·해운대구(부산광역시)·동구(부산광역시) 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격. 신건 최저가 136,000,000원은 확인 실거래 139,000,000원의 97.8%입니다. 거래 표본이 1건이라는 점을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 소규모 다세대. 8세대 물건이므로 실거주 수요와 향후 매도 가능성을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난하지만 가격 여유는 크지 않다
이 물건의 핵심은 보증금 110,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 보증금이 낙찰자에게 넘어오느냐입니다. 배종분의 전입일은 말소기준일보다 늦고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 비교적 정리가 명확합니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 136,000,000원은 확인된 2024.09 동일 면적·동일 층 실거래 139,000,000원의 97.8%입니다. 실거래보다 낮기는 하지만 거래 표본이 1건뿐인 8세대 다세대라 신건 가격을 곧바로 충분한 할인이라고 보기는 어렵습니다. 권리는 합격권, 가격은 보수적으로. 이 물건은 인수 위험보다 응찰가와 환금성 검토가 승부처입니다.
