창원지방법원 2025타경31535. 진주시 하대동 신우파크빌 101동 901호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 164.8㎡ 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 10층 건물 중 9층·10층 복층형입니다. 현재 등기상 소유자는 정영필이며, 말소기준권리는 2013년 9월 25일 진주장학신용협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 현재 진행 중인 주식회사 종문종합건설의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 압류·가압류·경매·가등기 등 등기 이력은 복잡했지만, 해당 이력 상당수는 이미 말소됐고 2013년 가등기와 그에 따른 소유권이전도 2025년 12월 11일 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 역사적 복잡성이 아니라 현재 남은 근저당권과 강제경매가 매각으로 정리되는지, 그리고 3.55억원이라는 가격을 감당할 이유가 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 303-2 신우파크빌 101동 9층,10층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 164.8㎡ · 9층·10층 복층형 |
| 소유자 | 정영필 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 종문종합건설 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.25 진주장학신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 말소기준인 2013.09.25 근저당권과 그 이후 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 과거 이정남 명의 가등기·본등기는 2025.12.11 말소됐고, 현재 등기 소유자는 정영필로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 권리가 아니라 가격에서 막힌다
신우파크빌은 총 19세대, 2001년 10월 26일 사용승인된 단지입니다. 대상과 동일한 전용 164.8㎡ 거래 표본은 1건으로, 2023년 3월 9층이 250,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 164.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 기준값 | 164.8㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 355,000,000원은 이 거래 기준의 142.0%입니다. 금액 차이는 105,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 355,000,000원이고, 따라서 이 물건은 현재 가격에서 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 역시 250,000,000원으로 동일하지만 거래 표본이 1건뿐이라, 그 숫자를 정밀한 시세로 과신하기보다 현재 최저가가 확인된 거래가보다 크게 높다는 사실 자체를 우선 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,770,000원 |
| 1. 근저당 · 진주장학신용협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주식회사 종문종합건설 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,230,000원 |
현재 회차 355,000,000원 가정에서는 채권 332,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 17,230,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰 시 채권 미배당액은 52,776,000원, 2회 유찰 시 108,780,800원이지만 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주중앙고등학교 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·학교·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다. 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 10층 건물 내 9층·10층 복층형입니다. 승강기·소방·개별난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 진주중앙고등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이고, 동일 전용 164.8㎡ 확인 거래는 1건입니다. 현재 가격 판단에서는 거래 표본 부족과 대형 복층형이라는 특성을 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 355,000,000원은 확인 실거래 250,000,000원의 142.0%입니다.
- 유찰 단계별 재평가. 1회 유찰 284,000,000원도 확인 실거래보다 높고, 2회 유찰 227,200,000원은 그 아래로 내려갑니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성은 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 등기 이력 원본 대조. 가등기·본등기·가처분·과거 경매 이력이 여러 차례 있었고 주요 과거 권리는 말소됐으므로, 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동 요인을 모두 확정한 값은 아니므로 원본 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “142%”가 더 중요하다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명료합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 근저당권 이후의 현재 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 신건 최저가이자 실질취득가 355,000,000원은 확인 실거래 250,000,000원보다 105,000,000원 높고, 비율로 142.0%입니다.
여기에 신우파크빌이 19세대 소규모 단지이고 동일 면적 거래 표본도 1건뿐이라는 점을 더하면, 현재 회차에서 높은 가격을 정당화할 근거는 제한적입니다. 1회 유찰 가격 284,000,000원도 확인 거래보다 높으며 2회 유찰 가격 227,200,000원에서야 기준 거래 아래로 내려갑니다. 권리는 통과, 현재 가격은 부적합. 이 사건은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 ‘얼마나 유찰돼야 가격이 시장과 맞아지느냐’가 핵심입니다.
