창원지방법원 2026타경10113. 밀양시 하남읍 백산리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 백산리 712-3, 712-5 2필지가 일단으로 이용되고 있고, 건물은 스틸하우스조 아스팔트슁글마감지붕 지상 1층 단독주택입니다. 말소기준권리는 2022.05.04 설정된 남밀양농업협동조합 근저당권 132,000,000원이며, 이후의 경남단감원예농업협동조합 가처분과 농업협동조합중앙회 근저당권 41,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리표만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어 실제 점유자를 확인해야 하고, 매각물건명세서상 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함되지만 제시외 수목 1-6은 매각에서 제외됩니다. 또한 최저매각가격은 이 수목의 존재로 인해 영향을 받는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10113 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 백산리 712-3, 712-5 · 경상남도 밀양시 하남읍 백산3길 10-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 토지 | 281.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물구조 | 스틸하우스조 아스팔트슁글마감지붕 지상1층 |
| 소유자 | 박을남 |
| 감정가 / 최저가 | 182,397,600원 / 182,397,600원 (신건) |
| 청구금액 | 41,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.04 남밀양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 712-3, 712-5, 712-10을 공동담보로 하는 채권최고액 132,000,000원의 권리입니다. 이후 박을남에게 소유권이 증여로 이전됐고, 2023.04.21 근저당 채무자가 박을남으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 가처분과 후순위 근저당은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — 제시외 건물은 포함, 수목은 제외
이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함되고, 제시외 수목 1-6은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격 182,397,600원은 이 제시외 수목의 존재로 인해 영향을 받는 가격입니다.
토지 712-3과 712-5는 2필지가 하나의 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있고, 사회적·경제적·행정적 측면에서 일괄 이용이 합리적인 것으로 평가돼 함께 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,397,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,566원 |
| 1. 근저당 · 남밀양농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 41,000,000원 | 41,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,044,034원 |
현재 최저가에서는 채권최고액 기준 173,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여가 6,044,034원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 182,397,600원 | 173,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 145,918,080원 | 143,075,227원 | 29,924,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 116,734,464원 | 114,300,182원 | 58,699,818원 | 0원 |
유찰이 발생하면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 후순위 담보채권의 미회수분이 곧바로 낙찰자의 추가 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 하남읍 백산리 소재 ‘칠정마을’ 내에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대로 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 스틸하우스조 아스팔트슁글마감지붕 지상1층으로, 판넬 등 외벽과 벽지·타일 등 내벽, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 281.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 118,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·지구단위계획구역에 속하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 점유 원인, 전입·확정일자·보증금 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수목 범위 확인. 제시외 수목 1-6은 매각에서 제외되므로 위치와 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1~1-5는 매각에 포함되므로 실제 현황과 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 백산리 712-3과 712-5는 2필지 일단의 토지로 평가돼 함께 매각됩니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 저렴한지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 현장 확인이 핵심
등기상 핵심은 명확합니다. 2022.05.04 남밀양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가처분과 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 182,397,600원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 단순, 가격 판단과 현장 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 그 두 가지입니다.
