창원지방법원 2026타경10115. 경상남도 창녕군 대합면 장기리 1028-18의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 1,605㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 속합니다. 등기상 현재 소유자는 황선호 지분 10분의 6, 황혜민 지분 10분의 4입니다. 권리분석의 기준은 2020.12.08. 설정된 중소기업은행 근저당권 396,000,000원입니다.
그 뒤 황선호 지분에 주식회사다이나맥 160,000,000원, 전형준 754,732,000원, 기술보증기금 85,000,000원, 신용보증기금 180,000,000원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2026.04.21. 중소기업은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10115 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 장기리 1028-18 · 경상남도 창녕군 대합면 대합공단길 36-7 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 1,605㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 농공단지 · 산업개발진흥지구 · 제2종지구단위계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 117,900원/㎡ |
| 소유자 | 황선호 10분의 6 · 황혜민 10분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 750,818,580원 / 750,818,580원 (신건) |
| 청구액 | 540,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.12.08. 중소기업은행 근저당권이며, 채권최고액은 396,000,000원입니다. 2021.10.06. 상속으로 황선호·황혜민이 공유자가 되었고, 같은 날 해당 근저당의 채무자는 황선호로 계약인수됐습니다.
2025년 이후 황선호 지분에 설정된 가압류 4건은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2026.04.21. 중소기업은행의 임의경매개시결정도 마찬가지입니다. 따라서 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 그 금액이 그대로 매수인 인수액이 되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현물가치 검증이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 750,818,580원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건이며, 가격 메리트는 실거래 비교가 아니라 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 실제 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 750,818,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,908,186원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사다이나맥 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전형준 | 754,732,000원 | 184,910,394원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,575,732,000원 중 채권자 배당액은 740,910,394원, 미배당은 834,821,606원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,908,186원으로 반영되어 있습니다.
④ 토지·이용성 메모
- 토지. 면적 1,605㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상. 평지·세로장방이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 117,900원/㎡입니다.
- 매각범위. 제시외 건물 1-1~1-4, 2-1, 3-1과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다.
- 제외사항. 기계기구 목록 중 일련번호 1, 2는 현황 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 화재손실 확인. 목록3 건물은 화재로 일부 손실된 상태이므로 벽체·천장 보수·보강 범위와 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 기계기구 대조. 감정 및 매각 대상 기계기구가 현장에 실제 존재하는지, 제외된 일련번호 1·2와 혼동이 없는지 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 1-1~1-4, 2-1, 3-1이 일괄매각에 포함되므로 위치·상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없어 감정가만으로 할인 여부를 판단하기 어렵습니다. 토지·건물·기계기구의 실질가치를 별도로 점검해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 황선호 10분의 6, 황혜민 10분의 4 공유 상태입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 가압류, 일괄매각 범위를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 실물은 복합”
이 사건의 권리관계만 보면 기준은 명확합니다. 2020.12.08. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 4건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 750,818,580원은 신건 가격이고, 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 더구나 제시외 건물·기계기구를 포함한 일괄매각이며, 기계기구 2점은 소재불명으로 제외되고, 목록3 건물은 화재로 일부 손실된 상태입니다. 따라서 이 물건은 “인수권리 없음”보다 “실제 무엇을 얼마에 사는가”를 확인하는 것이 더 중요한 사건입니다.
