창원지방법원 2026타경13. 진주시 하대동 일신아파트 1동 3층 305호, 전용 84.66㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강경자이고, 말소기준권리는 2016년 8월 4일 설정된 국민은행 근저당권 85,800,000원입니다. 이후 2025년 경남신용보증재단의 가압류 36,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리보다 더 중요한 문제는 현재 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 176,000,000원이 그대로 최저매각가이자 실질취득액입니다. 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 168,600,000원이고 현재 가격은 그 104.4%입니다. 최근 12개월 거래 수준보다 높은 가격이므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경13 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 하대동 610-2 일신아파트 1동 3층305호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 하대로34번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.66㎡ · 지하1층·지상11층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 강경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 61,342,676원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2016.08.04 설정된 국민은행 근저당권 85,800,000원이며, 뒤에 들어온 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.76억은 최근 평균보다 높다
일신아파트의 대상 면적은 전용 84.66㎡이며, 최근 12개월 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 168,600,000원이고 현재 실질취득액 176,000,000원은 이 평균의 104.4%입니다. 전체 12건 평균 159,583,333원보다도 높지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.66㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 84.66㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.07 | 84.78㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 168,600,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 10.1% 높은 것으로 집계돼 전체 흐름을 하락장으로 볼 자료는 아닙니다. 다만 가장 최신인 2026.06 거래가는 149,000,000원으로, 신건 실질취득액 176,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 최근 평균과 최신 거래 어느 쪽을 기준으로 보더라도 뚜렷한 가격 할인이라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,936,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 121,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 50,936,000원입니다. 배당 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 176,000,000원 | 121,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,800,000원 | 121,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 11,536,960원 | 0원 |
중요한 점은 2회 유찰 시 채권자 미배당이 11,536,960원 발생하더라도, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인 인수로 전환되지는 않는다는 것입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 주거용 아파트로 이용 중이며, 1991-09-09 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트입니다.
- 입지. 진주제일여자고등학교에서 북측으로 직선거리 약 300미터 지점에 있으며, 주변은 아파트 등 공동주택·근린생활시설·단독주택으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 관내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 대체로 보통입니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 평탄한 부정형 토지이며 4면이 도로와 접하고, 남측과 동측으로 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 소로1류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가는 930,900원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 목재 및 알미늄샷시 2중 창호이며 현상은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 실질취득 176,000,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원의 104.4%입니다. 현재 회차에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.06 동일 면적 2층 거래는 149,000,000원입니다. 층·상태 차이를 감안하더라도 신건 가격과 시장 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 이해관계인 부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다.
- 말소기준 확인. 2016.08.04 국민은행 근저당이 기준이며, 이후 경남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 경매채권자 관계 확인. 등기부상 말소기준 근저당권자는 국민은행이고, 경매개시결정의 채권자는 한국주택금융공사로 표시되어 있으므로 입찰 전 경매기록 원본을 대조하세요.
- 관리·현황 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 관리 관련 사항을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 단순한 편입니다. 하지만 가격을 보면 결론이 달라집니다. 실질취득 176,000,000원은 최근 12개월 평균 168,600,000원의 104.4%이고, 가장 최신 실거래는 149,000,000원입니다. 최근 12개월 평균이 이전 구간보다 10.1% 높아진 흐름이라 하락 추세라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 현재 신건 가격에 할인 메리트가 생기는 것도 아닙니다.
따라서 이 물건은 권리는 통과, 현재 가격은 보류가 핵심입니다. 여기에 감정 당시 임대관계와 내부 현황이 확인되지 않았다는 점까지 더하면, 신건에서 공격적으로 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다. 현재 회차보다 낮은 가격이 형성되는지와 실제 점유관계를 함께 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
