창원지방법원 2026타경10020. 등기부상 현재 소유자는 김동욱·김미정으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매개시결정은 2026.01.15 김미정 지분에 대해 채권자 유병운이 신청한 강제경매입니다. 따라서 외부 낙찰자는 김동욱과 함께 공유관계를 이루게 되는 구조입니다.
말소기준권리는 2004.01.12 삼천포수산업협동조합 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 남아 있는 삼천포수산업협동조합의 근저당, 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실질적 난점은 등기 인수보다 지분매각·공유자 우선매수·불법증축 및 면적 차이 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 서금동 91-1 · 경상남도 사천시 노산공원길 31 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 점포 |
| 토지 | 135.3㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 외벽 미장스톤 등 마감 · 새시창호 · 위생설비 |
| 소유자 | 김동욱 2분의 1 · 김미정 2분의 1 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자우선매수신고 1회 허용 |
| 감정가 / 최저가 | 126,402,000원 / 126,402,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유병운 / 31,587,945원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 그러나 지분 구조가 남는다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2004.01.12 삼천포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이 물건의 핵심 — 지분매각과 공유자우선매수
현재 등기상 김동욱과 김미정이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 이번 강제경매는 김미정 지분을 대상으로 진행됩니다. 따라서 외부인이 낙찰받더라도 건물과 토지 전체를 단독 소유하는 구조가 아니라, 기존 공유자 김동욱과 공유관계가 됩니다.
③ 건물 상태 — 불법증축·면적 차이·경계 측량
감정 관련 비고에서 가장 중요한 부분입니다. 공부상 1층·2층 면적은 각각 96.13㎡이나 실측면적은 각각 120㎡로 기재되어 있고, 감정은 실측면적 기준으로 이루어졌습니다. 또한 감정서상 제시외 건물 ㄱ이 3층에 존재하며 매각에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,628원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 삼천포수산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 삼천포수산업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 삼천포수산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 12,709,819원 | 12,709,819원 |
| 6. 갑구 15번 경매개시결정 · 유병운 | 31,587,945원 | 31,587,945원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,534,608원 |
현재 회차 매각가 126,402,000원 가정에서는 채권자 청구액 120,297,764원이 전액 배당되고 소유자 교부액 3,534,608원이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 126,402,000원 | 120,297,764원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 101,121,600원 | 98,905,898원 | 21,391,866원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 80,897,280원 | 79,041,129원 | 41,256,635원 |
중요한 점은 각 시나리오에서 매수인 인수액이 모두 0원이라는 것입니다. 1회 유찰 시 신청채권자 유병운의 배당액은 10,196,079원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산되지만 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 사천시 노산공원 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 점포입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 726,200원/㎡입니다.
- 토지형상. 평지·부정형·소로각지이며 토지면적은 135.3㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 경매는 김미정의 2분의 1 지분 강제경매입니다. 낙찰 후 김동욱과 공유관계가 됩니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고가 1회 허용되어 외부 최고가매수신고 이후에도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 불법증축 확인. 건축물대장상 위반건축물(불법증축) 등재 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 1·2층 각각 96.13㎡, 실측면적 각각 120㎡로 차이가 있으며 실측기준으로 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 3층 소재 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함됩니다.
- 측량. 인접필지와 명확한 위치·경계 확정에는 측량이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 및 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 126,402,000원의 시장가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 권리 인수가 아니라 김미정의 2분의 1 지분만 매각된다는 점에 있습니다. 여기에 공유자우선매수신고 1회, 위반건축물(불법증축), 공부면적과 실측면적의 차이, 제시외 건물, 경계 측량 필요가 겹쳐 있습니다.
현재 최저매각가는 126,402,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 낮지만 물건·환금성 리스크는 높다입니다. 외부 입찰자라면 공유관계와 우선매수 가능성, 건축물대장 및 실제 현황을 먼저 확인한 뒤 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
