창원지방법원 2026타경10032. 진주시 충무공동 29-3, 1층 102호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 이미옥이며, 2022.04.15. 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 으뜸새마을금고에 채권최고액 326,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름상 말소기준보다 뒤에 남아 있는 권리는 대전세무서장 관련 압류와 이번 임의경매개시결정입니다. 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인이 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 다만 2025.03.21. 한국자산관리공사의 공매공고가 부기되어 있어, 경매만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 공매의 현재 진행상태와 법원경매와의 관계를 입찰 전에 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10032 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 29-3 1층 102호 · 도로명 경상남도 진주시 에나로77번길 6-13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 슬라브지붕 3층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 이미옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 608,000,000원 / 608,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 274,305,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상이나 현황 이용상태는 공실로 확인되어 있습니다. 이번 권리분석의 기준은 2022.04.15. 으뜸새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 경남은행 근저당과 2020년 임의경매개시결정은 2022.04.15. 종전 경매 매각 과정에서 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 608,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 608,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 486,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 389,120,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 486,400,000원, 2회 유찰 시 389,120,000원으로 내려가도 으뜸새마을금고 채권최고액 326,400,000원은 배당되는 시나리오입니다. 그러나 유찰에 따른 가격 하락이 곧바로 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 근린시설은 상권·공실·임대수익과 개별 점포 위치가 가격을 크게 좌우하므로 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,480,000원 |
| 2. 근저당 · 으뜸새마을금고 | 326,400,000원 | 326,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 273,120,000원 |
현재 회차 가정에서는 으뜸새마을금고 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국방기술품질원 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 자리한 상가·업무지대입니다.
- 현황. 제2종근린생활시설로 사용되며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 슬라브지붕 3층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지의 근린생활시설 및 업무시설부지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·혁신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 공시지가. 1,669,000원/㎡이며 토지면적은 1,075.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 공실 확인. 감정평가상 공실이므로 실제 점유 여부와 내부 사용상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
- 상가 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 608,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 주변 1층 근린시설의 매매·임대 수준을 따로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 등기상 후순위 압류는 소멸하더라도 배당과 별개로 당해세 등 실제 배당순위 변수를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.04.15. 으뜸새마을금고 근저당권이 말소기준권리인지, 이후 권리와 공매 관련 등기가 매각 시 어떻게 처리되는지 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 공매 확인이 남는다
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.04.15. 으뜸새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 임차인 신고도 없고 현황은 공실입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 608,000,000원만 보고 가격을 평가할 수 없으며, 현재 공실이라는 점은 환금성과 임대수익 검토에서 중요합니다.
여기에 2025.03.21. 한국자산관리공사의 공매공고가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 공매 진행과 공실 상가의 시장가격 확인이 선행돼야 한다”입니다. 등기상 안전성만으로 신건 가격에 가점을 주기보다, 실제 상권과 임대가치 및 공매 절차를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
