창원지방법원 2026타경10122. 창녕읍 말흘리 성동누리마을2차아파트 7층 702호, 전용 84.8634㎡급 아파트입니다. 현 소유자 최정민은 2022년 거래가 157,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 111,650,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 신한카드·삼성카드·케이비캐피탈·케이뱅크의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025년 7월에는 신한은행의 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026년 4월 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 확인된 임차인은 없으며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액 역시 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수가 아니라 147,000,000원이라는 현재 가격이 시장 대비 충분히 매력적인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 343 성동누리마을2차아파트 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8634㎡급 · 철근콘크리트조 8층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 최정민 (2022.11.25. 소유권이전, 거래가 157,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 106,594,296원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 성동누리마을2차 · 28세대 · 2010.12.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.11.25. 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신한카드 5,797,128원, 삼성카드 11,561,583원, 케이비캐피탈 26,176,160원, 케이뱅크 56,283,678원의 가압류는 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2026.04.27. 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1% 높은 신건
성동누리마을2차의 전용 84㎡대 실거래 기록입니다. 전체 10건 평균은 145,900,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 145,500,000원이며 최신 거래는 2026년 6월 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 2023.07 | 84.98㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 84.98㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 84.86㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2022.04 | 84.55㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.01 | 84.86㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 84.55㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2021.06 | 84.98㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 84.98㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,500,000원 |
최저매각가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 101.0%입니다. 즉 최근 평균보다 높은 가격이고, 시장 추세도 최근 구간이 이전 구간보다 -0.3%로 소폭 낮아졌습니다. 최신 거래 150,000,000원보다는 낮지만, 한 건의 최신 거래만으로 ‘경매가가 싸다’고 판단하기보다 최근 평균과 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 111,650,000원 | 111,650,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,797,128원 | 5,797,128원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,561,583원 | 11,561,583원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 26,176,160원 | 15,133,289원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 56,283,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 211,468,549원 중 예상 채권자 배당액은 144,142,000원, 미배당액은 67,326,549원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 창녕군법원 북동측 인근으로, 주변은 학교·공동주택·단독주택·관공서 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 약 8m 내외 폭의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 7층 702호로, 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성동누리마을2차는 28세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래는 10건입니다. 대단지와 비교하면 거래 표본이 작아 매도 시 가격과 시기에 따른 환금성 편차를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 145,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 101.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -0.3%입니다. 폭은 작지만 상승 추세가 아니므로 신건 가격을 낙관적으로 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 신한은행 설정 후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기부에서 권리이전 및 경매 진행 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 실제 인도 상태는 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 입찰 전 관련 원본 자료를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류가 모두 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며, 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리분석 난도는 낮은 편입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 145,500,000원의 101.0%이고 최근 추세도 -0.3%입니다. 최신 150,000,000원 거래가 존재하지만, 소규모 28세대 단지라는 환금성까지 감안하면 신건에서 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 신중. 인수 위험보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐가 핵심입니다.
