창원지방법원 2026타경10131. 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 187-2 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 2층이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 26.0㎡, 상업용으로 조사됐습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물(1-1, 1-2)이 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2018년 설정된 창녕농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 최순주 근저당과 현재 경매개시결정, 독립문 새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 김상용 근저당은 2020.02.21. 해지로 이미 말소됐고, 2020년과 2023년 최순주가 신청한 두 차례 임의경매도 각각 취하돼 등기가 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10131 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 187-2 · 경상남도 창녕군 창녕읍 종로 16-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 26.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 전성천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,393,520원 / 79,393,520원 (신건) |
| 청구액 | 15,707,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.30. 창녕농업협동조합 근저당 24,000,000원입니다. 이후의 최순주 근저당 60,000,000원, 2026년 임의경매개시결정, 독립문 새마을금고 가압류 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019년 김상용 근저당 50,000,000원은 2020.02.21. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성대 | 1,2층 | 2019.01.24 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
전성대의 전입일은 2019.01.24.로 말소기준권리인 2018.08.30. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 79,393,520원, 실거래 비교는 별도 확인
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 79,393,520원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득 역시 79,393,520원입니다.
다만 직접 비교할 실거래 시세가 없어, 79,393,520원이 주변 거래가격 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “인수 0원 = 싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설로 이용 중인 상업용 물건은 실제 이용상태·임대수익·도로조건·제시외 건물 상태 등을 함께 확인해야 가격 판단의 근거가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,393,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,083원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최순주 | 60,000,000원 | 53,564,437원 |
| 3. 가압류 · 독립문 새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 184,000,000원 중 77,564,437원이 배당되고, 미배당은 106,435,563원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 79,393,520원 | 77,564,437원 | 106,435,563원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,514,816원 | 61,971,549원 | 122,028,451원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,811,852원 | 49,497,239원 | 134,502,761원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 15,707,397원이고, 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 53,564,437원, 37,971,549원, 25,497,239원으로 청구액을 충족하는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창녕우체국 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 휴게음식점으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 26.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 724,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 2층으로, 기본 위생 및 급배수 설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(1-1, 1-2)이 매각에 포함되므로 현황과 경계, 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 전성대가 1,2층을 점유하고 있으므로 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 일정은 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가와 최저가가 동일한 신건이므로, 주변 근린생활시설의 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2018.08.30. 근저당을 말소기준으로 보고 후순위 소멸 여부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2018.08.30. 창녕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 79,393,520원으로 동일한 신건이지만 직접 비교할 실거래 근거가 없고, 이용상태도 아파트가 아니라 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 실제 입찰가 결정은 상권·수익성·현장 상태 확인이 핵심인 물건입니다.
