최저가 181,045,000원이 끝이 아니다 — 최소 실질취득 221,045,000원, 선순위 미상 3건

춘천지방법원 2025타경20666. 원주시 단계동 이화4길 90-9에 있는 철근콘크리트조 3층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 단독주택 4가구, 2층은 단독주택 4가구, 3층은 단독주택 3가구로 이용 중인 총 11가구 주거 건물입니다. 토지면적은 203.9㎡이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 12월 17일 설정된 원주농업협동조합의 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 단순한 임차권등기 접수일이 아니라 전입·점유 시점이 핵심입니다. 김순자·조상길뿐 아니라 보증금이 확인되지 않은 유영희·박현희·지주택도 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 정리돼 있어, 등기상 후순위 권리만 보고 인수액을 40,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 별개

말소기준인 원주농업협동조합 근저당 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 선순위 전입 임차인의 보증금 반환의무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 배당 시나리오에서는 김순자 보증금 40,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산하고, 한국토지주택공사 승계채권 50,000,000원과 조상길 보증금 43,000,000원을 매각대금에서 우선 배당하는 구조로 잡았습니다.

② 임차인 현황 — 실제 신고 8명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사 신고는 보증기관의 대위·승계 건으로 분류돼 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 제외해야 합니다. 따라서 실제 임차인 신고는 8명이고, 보증기관 승계신고는 별도 1건입니다. 한국토지주택공사 보증금 50,000,000원을 실제 임차인의 보증금에 다시 더해 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 181,045,000원으로 감정가 527,828,280원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실거래 시세와의 비교가 아닙니다. 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가· 가격 추세 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.

더구나 매수인이 부담하는 확정 인수 40,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 221,045,000원으로 감정가의 약 41.9%입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 신고 3건의 미배당액이 추가되면 실질취득액은 더 높아집니다. 따라서 최저가 181,045,000원만 제시해 ‘감정가 대비 66% 할인’ 또는 ‘저가 매수’라고 평가하는 것은 부적절합니다.

각 실질취득액은 해당 회차 매각가와 시나리오상 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 보증금 미상 선순위 신고의 추가 인수액은 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,045,000원 가정)

근저당권 채권최고액 합계 216,000,000원 중 84,710,370원만 배당되고 131,289,630원이 미배당됩니다. 김순자 보증금 40,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인에게 인수되는 것으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 및 보증금 미상 신고의 배당·인수액은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 3가구의 단독주택으로 이용 중인 총 11가구 건물입니다.
• 주위환경. 한국YMCA 원주고등학교 서측 인근이며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 203.9㎡, 평지·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역과 단계지구 지구단위계획구역에 속합니다.
• 도로·제한. 폭 8m~10m 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 설비·현황. 위생·급배수·난방 설비가 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
• 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유영희·박현희·지주택의 계약서 확인. 보증금, 실제 점유부분, 계약 당사자, 배당요구 및 반환 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 김순자 40,000,000원 인수 재검증. 2022.03.02 임차권등기 말소 후 점유와 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 조상길 43,000,000원 배당 재검증. 2022.08.31 임차권등기 말소 후에도 배당 시나리오에 전액 우선배당으로 반영된 근거를 대조해야 합니다.
• 한국토지주택공사 승계 중복 배제. 보증기관 승계신고를 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 말고 원임차인·승계대상 관계를 확인해야 합니다.
• 301호·302호 관계 확인. 박경원, 유영희, 한국토지주택공사의 신고 부분과 점유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
• 11가구 전체 점유조사. 현황조사에 표시되지 않은 점유자와 전입세대, 사업자등록 여부까지 호실별로 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 명도 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 동일 용도 건물과 토지의 최근 거래가격을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 당해세와 소액임차인 최우선변제액이 배당표에 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 먼저 확인할 것은 미상 보증금이다

이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 181,045,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 결론은 저가 매수 기회가 아니라 인수액 미확정입니다. 김순자 보증금 40,000,000원만 반영해도 최소 실질취득은 221,045,000원이고, 유영희·박현희·지주택의 선순위 보증금이 확인되면 부담액이 더 늘어납니다.

한국토지주택공사 50,000,000원은 보증기관 승계신고로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않아야 하지만, 그와 별개로 8명의 실제 임차인 신고와 여러 호실의 점유관계를 모두 정리해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 가격은 판단 보류, 권리는 원본 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인별 보증금과 미배당 인수액을 확정하는 데 있습니다.