서울동부지방법원 2022타경54440. 천호동 성우스타팰리스 3층 303호입니다. 사건의 첫인상은 숫자가 강합니다. 감정가 334,000,000원이 2회 유찰을 거쳐 최저매각가 18,362,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 290,000,000원과 비교하면 최저가 지표는 6.3%입니다. 하지만 이 숫자를 곧바로 “싸다”로 읽으면 안 됩니다. 이 사건에는 말소기준보다 앞선 소유권이전청구권 가등기가 있고, 매각물건명세서가 그 가등기의 매수인 인수를 명시합니다.
또 303호에는 오유리가 2019.10.25. 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 이 날짜는 말소기준인 2022.01.21. 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 특히 오유리는 이 경매의 채권자이기도 해 관계와 실제 임대차 내용의 원본 확인이 필수입니다. 따라서 현재 18,362,000원은 입찰 가능한 최저금액일 뿐, 매수인의 경제적 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경54440 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성안로25길 21, 3층303호 (천호동, 성우스타팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 이용 추정 |
| 대상면적 / 층 | 42.2㎡ · 지하1층·지상10층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 한순혜 (2020.01.08. 소유권이전, 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 18,362,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오유리 / 255,000,000원 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수되는 가등기’가 핵심
말소기준은 2022.01.21. 강서세무서장 처분의 압류입니다. 그 뒤의 2022.08.18. 강제경매개시결정과 2023.04.11. 강동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 말소기준 전에 설정된 2020.01.08. 가등기는 그대로 남는다는 점이 이 사건의 본질입니다. 2019년 수협은행 신탁과 냉동냉장수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오유리 | 303호 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
오유리의 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자를 특정할 자료가 없어 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 실제 임대차가 인정되고 대항력이 유지되는 경우에는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 실질취득비용은 현재 단계에서 계산할 수 없습니다. 오유리는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 1명입니다.
② 시세 비교 — 최저가 6.3%여도 ‘싸다’고 결론 낼 수 없다
성우스타팰리스(6차)는 2019.05.03. 준공, 20세대 규모입니다. 면적 매칭된 실거래 표본은 2025.08. 3층 44.47㎡ 거래 290,000,000원 1건이며, 시세 지표의 최근 평균도 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 44.47㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 평균 지표 | 42.2㎡ 대상 | 1건 | 290,000,000원 |
현재 최저가 18,362,000원은 최근 시세 지표의 6.3%에 불과합니다. 그러나 여기서 “시세의 6.3%에 살 수 있다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가등기 인수로 소유권 자체가 흔들릴 수 있고, 임차보증금의 승계액도 미상이기 때문입니다. 실질취득비용이 확정되지 않은 상태에서는 최저가와 실거래가의 격차를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,516원 |
| 2. 경매신청채권자 · 오유리 | 255,000,000원 | 17,631,484원 |
| 미배당 채권 | - | 237,368,516원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용 730,516원을 제외한 17,631,484원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 이는 별도의 권리인 가등기와 금액이 특정되지 않은 임차보증금 승계 위험을 해소한다는 뜻이 아닙니다. 체납세액·임차인 변제관계에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물현황도상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 입지. 동신중학교 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상10층, 사용승인일 2019.05.03. 기본 위생·급배수, 도시가스 난방, 기계식주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준주거지역, 대지 494.0㎡, 주상용·평지·사다리형·소로각지이며 공시지가 7,233,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 오피스텔로, 확인되는 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 아파트 대단지처럼 풍부한 거래표본을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 채제두 명의 2020.01.08. 가등기의 매매예약 원본과 담보가등기 해당 여부, 가등기권자의 현재 권리행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 시나리오 확인. 매각물건명세서가 매매예약 완결 시 매수인 소유권 상실 가능성을 명시합니다. 이 위험을 해소하지 못한 상태의 응찰은 피해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 오유리의 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 점유, 전입 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 채권자와 임차인의 관계 확인. 경매신청채권자 오유리와 303호 임차인 오유리가 동일인인지, 동일하다면 채권과 임대차가 어떤 관계인지 확인이 필요합니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 추정으로 표시가 엇갈리므로 실제 사용·전입·대출·세금·임대 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 및 강동구 압류가 존재하므로 체납세액의 종류·법정기일과 공용관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 가등기 원인서류와 임대차 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,836만원짜리 오피스텔”이 아니라 ‘인수권리를 사는 경매’
감정가 334,000,000원, 최근 실거래 290,000,000원, 현재 최저가 18,362,000원이라는 숫자만 보면 엄청난 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이전 가등기가 매수인에게 인수되고 매매예약 완결 시 소유권을 잃을 수 있다는 명시적 위험이 있으며, 2019.10.25. 전입한 임차인의 보증금도 확정되지 않았습니다.
따라서 최저가를 최근 실거래의 6.3%라고 소개할 수는 있어도, 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 실질취득비용은 산정불가, 소유권 안정성도 미확정. 가등기와 임차인 문제가 원본 서류에서 명확히 해소되지 않는 한, 낮은 최저가 자체는 투자매력으로 환산되지 않습니다.
