서울동부지방법원 2025타경51226. 서울 송파구 거여동 10 제에이동 지하층 102호, 전용면적 비교 기준 46.9㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 거여파크지역주택조합추진위원회이고, 2021.12.14. 매매를 원인으로 2022.04.18. 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 390,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2025.02.20. 설정된 김미진의 95,000,000원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 진행된 강제경매와 구일개발주식회사의 178,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 이승우 1명이 확인됩니다. 102호를 주거로 사용하고 전입신고일은 2025.07.08.입니다. 말소기준인 2025.02.20.보다 늦기 때문에 이 자료 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51226 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 10 제에이동 지하층 102호 · 도로명 서울특별시 송파구 거마로9길 35-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층 102호 |
| 소유자 | 거여파크지역주택조합추진위원회 |
| 소유권 취득 | 2022.04.18. · 2021.12.14. 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 107,344,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2025.02.20. 가압류가 말소기준
현재 매각에 직접 영향을 주는 기준권리는 갑구 6번 김미진 가압류 95,000,000원입니다. 과거 한국주택은행·우리은행·신한은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 갑구 7번 강제경매개시결정은 갑구 6번 가압류가 본압류로 이행된 사건이고, 갑구 8번 구일개발주식회사 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승우 | 102호 · 주거 | 2025.07.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 성립하지 않습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 관계없이 이 임차인의 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당순위나 최우선변제 가능성은 원본 서류에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 69.7%지만 ‘현재 시세 대비’로 단정 금지
확인되는 동일면적 실거래는 2021.12. 390,000,000원 한 건입니다. 전용면적 비교 기준은 46.9㎡이고 층도 이 물건과 같은 지하층입니다. 최저매각가 272,000,000원은 이 거래가의 69.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 46.9㎡ | -1 | 390,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김미진 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 김미진 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 구일개발주식회사 | 178,000,000원 | 172,392,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 273,000,000원 중 예상 배당액은 267,392,000원, 미배당은 5,608,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권이 발생하더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 5,608,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 59,246,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 102,157,120원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 대항력 임차보증금이나 별도 인수권리가 확인된 구조가 아니어서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 낙찰자의 실질취득가는 별도 인수액을 더하지 않은 낙찰가 자체로 볼 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 경사 슬래브 위 기와 2층 건물 내 지하층 102호입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 거여동 영풍초등학교 북측 인근. 단독주택·연립·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 지목 대, 토지면적 480.6㎡, 공시지가 4,053,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제일빌라2동은 12세대, 1989.11.16. 준공입니다. 대상 호수는 지하층으로 일반적인 지상층 주택보다 가격·환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이승우의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2021.12. 390,000,000원 한 건뿐입니다. 2026년 현재 지하층 다세대의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 상태. 감정평가서상 지하층 102호이므로 현장답사를 통해 채광·환기·누수·습기 등 실제 상태를 확인하세요.
- 토지거래 규제. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 기재돼 있으므로 입찰 시점 적용 여부와 경매취득 관련 절차를 확인하세요.
- 배당표 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.02.20. 김미진 가압류가 말소기준이고, 그 이후 강제경매와 구일개발 가압류는 매각으로 소멸합니다. 이승우의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리만큼 단순하지 않습니다. 최저가 272,000,000원은 확인된 2021.12. 실거래 390,000,000원의 69.7%이지만, 이 거래가 유일한 표본이고 현재 시점과도 간격이 큽니다. 여기에 1989년 준공·12세대·지하층 다세대라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 현재 시세 검증은 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
