매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮지만 축사·농지 규제와 미상 점유 리스크가 남은 지방 토지형 물건
인수권리는 0원이지만 실제 점유자의 대항력 여부가 확인되지 않고 농림지역 축사 용도·낮은 환금성이 있어 가격만으로 높은 평가하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 4회 유찰로 최저가는 감정가의 36%까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 축사·토지 일괄매각 물건이며, 현황조사상 점유자 3명의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 권리보다 현장 확인이 핵심입니다. 근저당은 매각으로 소멸하지만 미상 점유 리스크는 별도 검토가 필요합니다.
감정가 / 최저가
112,454,500원
40,303,000원(4회 유찰)
실질취득
40,303,000원
낙찰가 기준
감정가 대비
35.84%
현재 매각가율
매수인 인수
0원
말소기준 이후 권리
광주지방법원 2025타경51090. 전라남도 무안군 무안읍 용월리 504 소재 축사 및 토지 물건입니다. 감정가는 112,454,500원이었으나 현재 4회 유찰 후 최저매각가는 40,303,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2015년 10월 30일 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 지방 농촌지역의 축사·목장용지 물건 특성상 가격보다 사용 가능성·점유 관계·환금성 확인이 중요합니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경51090 (임의경매)
소재지
전라남도 무안군 무안읍 용월리 504 가동
물건종류 / 이용상태
기타 + 토지 · 축사, 퇴비사
소유자
이수경
감정가 / 최저가
112,454,500원 / 40,303,000원
신청채권자 / 청구
농협은행주식회사 / 164,967,593원
매각기일
2026.07.20
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요
말소기준권리는 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서상 점유자 3명이 확인되며, 전입신고일·보증금 정보가 없어 대항력 여부는 현재 판단할 수 없습니다.
② 점유·임차 리스크
점유자
점유
대항력
확인사항
고판기
미상
가능·미상
전입신고일·보증금 확인 필요
김왕석
미상
가능·미상
전입신고일·보증금 확인 필요
박상근
미상
가능·미상
전입신고일·보증금 확인 필요
⚠️ 점유 확인이 핵심 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 낙찰 전 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,303,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
1,125,454원
1. 근저당 · 농협은행주식회사
360,000,000원
39,177,546원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
현재 최저매각가 기준으로 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 약 320,822,454원의 부족액이 발생합니다. 부족채권은 매수인에게 인수되지 않습니다.
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 반복될수록 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계하는 확정 금액 인수는 0원입니다.
⛔ 주의 관점 축사·목장용지 물건은 아파트와 달리 수요층이 제한적입니다. 농림지역·농업진흥구역 등 토지 규제와 미상 점유 관계를 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
이용상태. 축사 및 퇴비사 용도로 이용되고 있으며 2006년 사용승인된 철골조 구조입니다.
토지규제. 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 제한사항이 존재합니다.
환금성. 일반 주거용보다 매수층이 제한되어 용도 유지 가능성과 운영 목적 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 조사. 고판기·김왕석·박상근의 실제 점유 형태와 전입·보증금 여부를 확인하세요.
축사 활용성. 허가 내역 및 현재 사용 상태가 낙찰 후 목적에 맞는지 확인해야 합니다.
토지 규제. 농업진흥구역·가축사육제한구역 적용 범위를 검토하세요.
환금성. 저렴한 낙찰가가 곧 빠른 매도를 의미하지 않으므로 출구 전략이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 가격은 매력, 하지만 현장이 답이다”
이 물건은 4회 유찰로 가격 접근성은 크게 좋아졌습니다. 그러나 일반 주택 경매와 달리 축사와 토지가 결합된 물건이며, 미상 점유자 3명의 대항력 가능성을 확인해야 합니다. 권리상 인수금액은 없지만, 실제 입찰 판단은 축사 활용 가능성·토지 규제·점유 관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 낮은 가격만으로 접근하기보다 현장 검증이 우선인 물건입니다.
