서울동부지방법원 2025타경51660. 성동구 용답동 서희스타힐스리버파크 11층 1130호입니다. 경매상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가에서는 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 그런데 임차권등기에는 김윤지가 이 호실 전부를 주거로 사용하고, 2021.11.05. 주민등록을 마친 것으로 적혀 있습니다. 따라서 단순히 “근린시설 신건 1.31억”으로 볼 사건이 아니라, 실제 이용형태와 주택임대차 대항력을 먼저 보는 사건입니다.
말소기준권리는 2025.06.24. 접수된 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다. 김윤지의 임차권등기 자체는 2025.07.29.로 그보다 늦지만, 주민등록은 2021.11.05., 점유개시는 2021.10.29.로 앞섭니다. 자료에서도 대항력 있음으로 판정되어 있고, 매각물건명세서는 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51660 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-12 서희스타힐스리버파크 11층 1130호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 11층 1130호 |
| 소유자 | 박수빈 · 2021.11.09. 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 뒤지만 대항력은 앞선다
과거 신탁, 가등기, 국민은행 근저당, 압류는 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 중심은 2025.06.24. 강제경매개시결정과 김윤지의 임차관계입니다. 특히 임차권등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 위험이 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤지 | 11층 1130호 20.21㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2021.11.05 · 점유 2021.10.29 | 배당요구 2025.07.29 | 대항력 있음 · 배당자료상 우선변제권 없음 |
임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2021.10.01., 확정일자 2021.10.08., 보증금 160,000,000원이 기재돼 있습니다. 반면 예상배당은 김윤지의 임차보증금을 0원 배당으로 처리하고 있습니다. 따라서 확정일자 기재와 우선변제 처리 사이의 관계는 입찰 전에 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 약 1.60억을 본다
현재 신건 최저매각가는 131,000,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 160,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커지므로, 실질취득 기준은 약 160,000,000원 수준으로 고정해서 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 대항력 인수 차액 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 131,000,000원 | 29,000,000원 | 160,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 104,800,000원 | 55,200,000원 | 160,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 83,840,000원 | 76,160,000원 | 160,000,000원 |
즉 1회, 2회 유찰돼 최저가 숫자가 크게 낮아져도 실질취득이 같은 비율로 싸지지 않습니다. 가격 메리트를 판단하려면 1.31억·1.048억·8,384만원이 아니라 약 1.60억을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 현재 동일 물건의 최신 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 인수 · 임차인 김윤지 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 대형선망수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김윤지 | 100,000,000원 | 28,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 131,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 200,000,000원 중 128,366,000원이 배당되고 71,634,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 임차보증금의 대항력 인수 위험은 매각대금 내부 배당과 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장한평역(지하철5호선) 남동측 인근이며, 주위에 오피스텔·상업용 및 업무용 건물·근린생활시설·자동차관련시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 장한평역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 추정했습니다. 임차권등기에는 주거 사용으로 기재돼 있어 실제 이용형태 확인이 중요합니다.
- 규제. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,118.2㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 6,900,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 응찰가만 보지 말고 대항력 보증금 160,000,000원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2021.11.05., 점유 2021.10.29., 확정일자 2021.10.08., 임차권등기 2025.07.29.의 관계를 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선변제 처리 확인. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있지만 예상배당은 우선변제권 없음·임차인 배당 0원으로 처리돼 있어 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 김윤지가 2026타경133의 채권자로도 등기돼 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권등기는 주거로 나타나므로 실제 사용 및 인허가·임대차 적용관계를 점검해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 최신 실거래 비교 수치가 확인되지 않은 상태에서 1.60억을 싸다고 판단하지 말고 주변 동일·유사 물건 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.31억 낙찰”이 곧 “1.31억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가는 131,000,000원이지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 160,000,000원입니다. 따라서 유찰로 입찰가 숫자가 낮아져도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어나는 구조이고, 가격 판단은 약 1.60억의 실질취득을 중심에 놓아야 합니다.
여기에 경매 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권등기는 주거로 표시되고, 임차인 김윤지가 별도 강제경매의 채권자로도 등장합니다. 권리구조를 단순한 “후순위 임차권등기”로 처리해서는 안 됩니다. 최저가는 1.31억이지만, 권리분석상 가격 기준은 1.60억. 실거래 시세와 임차관계 원본을 확인하기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 맞습니다.
