부동산임의경매

한 줄 평 목포역 인근 일반상업지역의 목포가족관광호텔 운영 물건입니다. 감정가 대비 약 56%까지 내려온 상태지만, 단순 토지·건물 투자가 아니라 운영형 근린시설입니다. 특히 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 1,800만원은 매수인이 인수할 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

3,526,935,760원

최저가 1,975,084,000원

실질취득

1,993,084,000원

최저가+인수 18,000,000원

매수인 인수

18,000,000원

대항력 임차인 2명

핵심지표

호텔 운영성

환금성 검토 필요

광주지방법원 2025타경51127. 목포시 대안동 12-1 소재 근린시설과 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 35.26억원, 현재 최저가는 19.75억원으로 두 차례 유찰을 거쳤습니다. 건물은 목포가족관광호텔로 운영 중이며 1층 카운터·점포, 2층~6층 객실, 지하1층 주차장 구조입니다.

권리 구조는 말소기준권리인 2016년 신한은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 임차인 중 일부는 말소기준 이전 전입으로 대항력이 인정되어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경51127 (임의경매)
소재지	전라남도 목포시 대안동 12-1
물건종류 / 이용상태	근린시설 + 토지 · 목포가족관광호텔 운영
건물현황	철근콘크리트조 조립식판넬지붕 6층 · 사용승인일 1995.5.9
토지	745㎡ · 일반상업지역
소유자	강혜옥
감정가 / 최저가	3,526,935,760원 / 1,975,084,000원
신청채권	2,455,191,237원
매각기일	2026.06.08

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 보증금 1,800만원

임차인	점유	보증금	대항력	결론
홍정길	지하 101호	10,000,000원	有	매수인 인수 가능
홍지은	목포가족관광호텔 1층~6층	20,000,000원	無	매각 소멸 대상
홍지은	1층 탐앤탐스	5,000,000원	無	매각 소멸 대상
홍지은..	미상	미상	有	보증금 확인 필요
홍삼철	1층 밀러타임	8,000,000원	有	매수인 인수 가능

⚠️ 인수금액 핵심 대항력 있는 홍정길 보증금 10,000,000원과 홍삼철 보증금 8,000,000원은 배당으로 소멸되지 않고 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득 부담은 약 1,993,084,000원으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 1,975,084,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	22,150,840원
임차인 홍정길 인수	10,000,000원	0원
임차인 홍삼철 인수	8,000,000원	0원
을구 22번 근저당 · 신한은행	2,709,600,000원	1,952,933,160원
후순위 근저당·가압류	1,383,985,607원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

유찰로 가격은 낮아졌지만 운영형 상가의 실제 가치는 별도 검토 필요

✅ 권리 관점 말소기준권리는 2016년 신한은행 근저당이며 이후 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 권리 순서는 확인 가능한 구조입니다.

⛔ 주의 포인트 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 저평가로 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 데이터가 없어 시세 비교가 불가능하며, 호텔 운영 수익·공실 위험·임차관계 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 전남 목포시 대안동, 목포역 북서측 인근 상업지역입니다.
교통. 목포역 및 버스승강장이 인근에 있어 접근성이 있습니다.
용도. 일반상업지역 내 근린시설과 토지로, 호텔 운영형 자산입니다.
환금성. 주거용과 달리 운영수익과 임대 안정성이 가격 형성의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 홍정길·홍삼철 보증금 1,800만원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
운영성 확인. 호텔 영업 현황, 매출, 임대차 관계를 별도 확인해야 합니다.
시세 검증. 근린시설은 단순 감정가 대비 비율보다 수익성과 입지가 중요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 운영 구조를 봐야 하는 물건”

이 물건은 감정가 35.26억원에서 최저가 19.75억원까지 내려왔지만, 일반 주거용 경매와 판단 기준이 다릅니다. 대항력 임차인 인수 가능성, 호텔 운영 지속성, 상업시설 환금성이 낙찰 후 결과를 좌우합니다. 권리상 치명적 하자는 아니지만, 가격보다 운영 데이터를 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-09	유찰	35억 2,693만원
2	2026-04-20	유찰	24억 6,885만원
3	2026-06-08	대기	19억 7,508만원

부동산임의경매

유찰로 가격은 낮아졌지만, 호텔 운영과 임차인 인수가 변수 — 목포 대안동 12-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 보증금 1,800만원

③ 예상배당표 (최저매각가 1,975,084,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 운영 구조를 봐야 하는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (34장)

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