서울동부지방법원 2025타경51923. 송파구 삼전동 ‘호반디오빌’ 6층 602호, 전용 33.32㎡ 다세대입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 표시된 후순위 압류보다 임차인 김지용의 선순위 대항력입니다. 김지용은 2020년 2월 3일 점유를 시작하고 2020년 2월 5일 전입했으며, 확정일자는 2020년 1월 2일입니다. 말소기준권리인 이승철 근저당은 2021년 8월 10일 설정됐으므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.

현재 회차 401,000,000원을 기준으로 한 제공 배당표에서는 집행비용 6,410,000원을 제하고 임차인 김지용에게 보증금 263,500,000원이 전액 배당되며, 따라서 현재 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하고, 당해세가 우선 차감될 경우 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 매각물건명세서상 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 10일 설정된 이승철의 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 송파구·국·성동구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김지용은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖춘 상태로, 등기부상 주택임차권도 2024년 12월 12일 등기됐습니다. 등기된 임차권 자체의 접수일이 늦다고 해서 선행 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전액 배당 여부가 인수액을 결정

또 하나 확인할 점은 임차인 김지용이 강제경매 신청 채권자 김지용과 동일인이라는 점입니다. 제공된 분석에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 동일인이라는 사실만으로 임대차가 부정되는 것은 아니므로, 임대차계약과 보증금 지급·증액·감액 내역을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 높다

호반디오빌(33-12)은 17세대, 2017년 10월 31일 준공입니다. 제공된 실거래 표본은 3건으로, 대상 전용 33.32㎡와 정확히 일치하지 않고 29.01~29.98㎡ 거래입니다. 따라서 절대적인 동일평형 시세로 단정하기보다 근접 면적 참고치로 보는 것이 안전합니다.

전체 실거래 평균은 325,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 333,000,000원이고, 신건 최저가 401,000,000원은 최근 시세의 120.4%입니다. 최근 거래 추세는 과거 표본 대비 3.6% 높아졌지만, 그 상승을 반영해도 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 가격을 두고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)

현재 배당표에서는 임차보증금 263,500,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 우선 차감되면 실제 배당액은 변동될 수 있으며, 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 임차보증금 승계가 현실화

2회 유찰 시 매각가는 256,640,000원으로 보증금 263,500,000원 아래로 내려갑니다. 이때 제공 시나리오상 임차보증금 미배당액 11,252,960원을 매수인이 인수하여 실질취득은 267,892,960원이 됩니다. 즉 낙찰가만 떨어진다고 그만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 미배당 인수가 늘어, 실질취득액이 보증금 수준 부근에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조가 나타납니다.

⑥ 제시외 증축·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1이며, 제시외 증축부분으로 발코니1이 탐문됐습니다.
• 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 602호에 판넬/판넬 구조, 주거 용도 9㎡가 위반건축물로 등재돼 있습니다.
• 입지. 삼전초등교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재합니다.
• 교통. 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 9호선 삼전역까지 약 6~7분으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 규모·환금성. 17세대 소규모 다세대이고 실거래 표본도 3건에 불과해, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 매도 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 여부. 김지용 보증금 263,500,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 배당순위와 세금채권을 반드시 재확인해야 합니다.
• 국세·지방세. 여러 압류 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액과 법정기일 확인이 핵심입니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김지용과 강제경매 신청채권자 김지용이 동일하므로 임대차계약서, 보증금 이체, 증액·감액 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 256,640,000원만 보지 말고 매수인 인수 11,252,960원을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 위반건축물. 602호 판넬/판넬, 주거 9㎡ 등재에 따른 이행강제금·원상복구 가능성과 매수 후 이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최신 거래 333,000,000원은 전용 29.98㎡로 대상 33.32㎡와 면적이 다르므로, 동일·유사 면적 추가 시세를 입찰 직전 재확인하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “현재는 싸지 않고, 유찰 후엔 인수액을 봐야 한다”

이 물건은 신건 최저가 401,000,000원이 최근 12개월 거래 333,000,000원보다 높아 현재 가격에서 시세 메리트가 확인되지 않습니다. 동시에 김지용 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춰 대항력이 있고, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 배당표에서는 인수 0원이지만 국세·지방세 우선배당 변수가 남고, 2회 유찰 시에는 실제로 11,252,960원의 인수액이 발생하는 시나리오가 제시돼 있습니다.

따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 신건은 가격 보류, 유찰 후에는 표면 최저가가 아니라 실질취득액으로 재평가. 여기에 임차인·신청채권자 동일인 관계와 9㎡ 위반건축물까지 확인해야 하므로, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.