서울동부지방법원 2025타경51951. 서울 강동구 암사동 484-7, 상암로21길 50-8의 5층 503호 다세대주택입니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.17 와부농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 등기된 박소윤의 주택임차권과 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박소윤은 임차권등기보다 앞선 2022.08.04 전입·점유와 2022.05.31 확정일자가 있어 원래라면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 그 대항력 위험이 확약으로 정리됐다는 점입니다. 신청채권자이자 박소윤 임대차보증금반환채권의 승계인인 한국주택금융공사는 2026.06.17 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산상 박소윤에게 14,014,000원이 미배당되더라도 그 금액을 매수인이 실질적으로 인수하는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-7 5층503호 · 서울특별시 강동구 상암로21길 50-8 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 37.21㎡ · 5층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 안경희 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 325,831,775원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.17 와부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 박소윤은 확약으로 정리, 미상 신고는 별도
말소기준권리보다 앞서 설정됐다가 이미 말소된 강동농업협동조합 근저당권들은 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 현존 기준은 2023.08.17 와부농업협동조합 근저당입니다. 박소윤의 임차권등기는 2024.08.08로 말소기준 이후지만, 실제 전입·점유가 2022.08.04라 대항력 자체는 존재합니다. 다만 한국주택금융공사가 그 반환채권을 승계하고 대항력을 포기한 확약이 있어 박소윤 관련 인수는 실질적으로 0원입니다.
| 신고인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박소윤 | 5층 503호 37.21㎡ 전부 2022.08.04 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 한국주택금융공사 승계 확정일자 2022.05.31 · 확약 적용 |
| 권기주 | 503호 2025.07.09 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 |
| 택금융 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 가격 자체는 최근 거래보다 낮다
동일 면적 37.21㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래는 2026.07 365,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 365,000,000원입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 이 최근 시세의 82.5%입니다. 전체 거래 평균 316,666,666원만 볼 때보다 최근 거래를 기준으로 했을 때 가격 차이가 더 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 37.21㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2025.06 | 37.21㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.08 | 37.21㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.21㎡ | 3건 | 316,666,666원 |
최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +24.8%입니다. 최근 12개월 표본은 1건이므로 표본 수는 많지 않지만, 정확도 규칙상 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선하면 301,000,000원은 최근 확인 시세보다 낮은 가격입니다. 박소윤 확약을 적용하면 박소윤 때문에 실질취득액이 더 커지지도 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 임차인 박소윤 보증금 | 310,000,000원 | 295,986,000원 |
| 2. 와부농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 325,831,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 박소윤 보증금 부족분은 14,014,000원입니다. 그러나 2026.06.17 확약에 따라 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 14,014,000원은 박소윤 관련 룰상 미배당액일 뿐, 확약 적용 후 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동종합시장 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 되어 있습니다.
- 규모. 동일 건물은 12세대이고 사용승인 관련 기준일은 2016-08-26으로 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 3,631,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박소윤 확약서 원문 확인. 2026.06.17 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 유효성을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 신고 보완. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 이 부분이 확인되기 전에는 인수 0원을 전체 점유관계에 확장하면 안 됩니다.
- 권기주 점유 확인. 전입일 2025.07.09로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 명도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 365,000,000원, 신건 최저가는 301,000,000원입니다. 가격 판단은 전체 평균 316,666,666원보다 이 최신 거래를 우선해 보십시오.
- 배당표 해석. 박소윤 미배당 14,014,000원은 확약 전 일반 계산상 인수액입니다. 확약 적용 후 박소윤 관련 실질 인수는 0원으로 보되, 확약 밖 미상 신고는 별도 검증해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”
이 사건은 대항력 있는 박소윤의 보증금이 310,000,000원이라 처음 보면 신건 301,000,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 박소윤에게 14,014,000원의 미배당을 남깁니다. 그러나 승계인 한국주택금융공사가 2026.06.17 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약을 제출했기 때문에 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 301,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 365,000,000원의 82.5%이고, 최근 거래 추세는 +24.8%입니다. 다만 확약 밖 ‘택금융’ 신고의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 여전히 가능·미상입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 합격권, 박소윤 리스크도 확약으로 정리됐지만, 미상 점유 확인 전까지 권리는 보류. 이 마지막 확인이 끝나야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
