광주지방법원 2025타경51781. 전남 무안군 망운면 피서리 576-132의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 634.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘브럭크조 스레이트지붕 1층, 사용승인일은 1967.05.20입니다. 소유자는 이미선 지분 8분의 7, 이미정 지분 8분의 1입니다.
등기상 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준은 2025.12.19 강제경매개시결정입니다. 그런데 점유자 이찬종은 그보다 훨씬 앞선 2023.05.12 전입으로 조사됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 단순히 “최저가 5,080만원짜리 주택”으로 볼 것이 아니라, 선행 전입 점유자의 임대차 실체와 보증금을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51781 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 망운면 피서리 576-132 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 무안군 망운면 정착길 44 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 634.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 33,200원/㎡ |
| 건물 | 단독주택 · 시멘브럭크조 스레이트지붕 1층 · 사용승인일 1967.05.20 |
| 소유자 | 이미선 8분의 7 · 이미정 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 50,808,800원 / 50,808,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 91,715,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차 확인이 먼저다
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.03.14 이미선 명의 소유권보존 후, 2025.11.21 진정명의회복을 원인으로 이미정에게 지분 8분의 1이 일부 이전됐고, 이후 2025.12.19 엠메이드대부유한회사가 강제경매를 신청했습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬종 | 미상 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이찬종은 보증기관이나 대위 신고자가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 전입일은 확인되지만 임대차보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표에 계산된 “매수인 인수 0원”만으로 권리안전성을 확정하면 안 됩니다. 보증금이 존재하고 매각으로 소멸하지 않는 대항력이 인정될 경우에는 별도의 인수부담이 생길 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,808,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,314,558원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 엠메이드대부유한회사 | 91,715,295원 | 49,494,242원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 신청채권 91,715,295원 중 49,494,242원이 배당되고 42,221,053원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 이찬종의 보증금이 미상이라 이 계산만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,808,800원 | 49,494,242원 | 42,221,053원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,647,040원 | 39,515,393원 | 52,199,902원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,517,632원 | 31,532,315원 | 60,182,980원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 미배당이 발생한다는 사실 자체가 매수인 인수를 뜻하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 매수인 측 핵심 변수는 채권자의 미배당이 아니라 말소기준보다 앞선 전입 점유자의 임대차 조건이 무엇인지입니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 일괄매각과 현황 차이 확인
- 이용상태. 기호 3-1은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘브럭크조 스레이트지붕 1층, 사용승인일 1967.05.20이며 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 634.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로각지(가), 공시지가 33,200원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목이 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 스레이트지붕이나 현황상 강판지붕이며, 부속건물인 축사 및 창고는 지붕 및 벽체가 멸실되어 확인이 불가합니다.
⑥ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 망운면 피서리 소재 무안국제공항 북서측 인근으로, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 동측 815번 국도를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역·자연취락지구가 확인됩니다.
- 농지·축산 규제. 농업보호구역 및 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공항 관련 규제. 수평표면구역·장애물제한표면구역·전이표면구역이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이찬종 임대차계약 확인. 보증금·월세·점유 범위·계약기간을 확인해야 합니다. 현재 보증금이 미상이므로 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 모두 미상이므로 우선변제 관계를 반드시 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입은 2023.05.12로 말소기준보다 빠르지만, 현재 자료만으로 대항력을 확정하지 말고 ‘가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상에 포함되므로 현황과 경계, 실제 잔존 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕·부속건물 현황 확인. 공부상 스레이트지붕과 현황상 강판지붕이 다르고, 축사 및 창고는 지붕·벽체 멸실로 확인 불가 상태입니다.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역 외 농림지역·농업보호구역·공항 관련 제한이 함께 확인되므로 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 5,080만원”보다 먼저 볼 한 가지
등기만 보면 근저당권도 압류도 없고, 강제경매개시결정이 말소기준이라 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기부가 아닙니다. 2023.05.12 전입한 이찬종의 임대차 내용입니다. 말소기준보다 빠른 전입인데 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 현재 단계에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
더구나 실거래 비교자료도 없어 감정가 50,808,800원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 가격보다 임차보증금 확인이 선행되어야 하는 D등급 확인형 사건입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 인수 위험이 해소된 뒤에야 비로소 낙찰가를 평가할 수 있습니다.
