광주지방법원 2025타경51790. 목포시 산정동 예그리나1 제7층 제702호로, 감정평가상 이용상태는 전유면적 41.66㎡의 도시형생활주택입니다. 사건 분류는 아파트이지만, 실제 이용상태를 아파트로 단정해서 보면 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 감정가 8천만 원이 아니라 2019년 설정된 이성주 명의 전세권 9천만 원입니다. 이 권리는 2022년 12월 1일 말소기준 압류보다 먼저 설정됐고, 권리관계상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
현황조사·매각물건명세서에는 이성주가 2019년 8월 27일 전입한 점유자로도 확인됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차인 자체의 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 같은 이성주 명의의 등기 전세권은 전세금 90,000,000원이 명시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 이 권리를 별도로 무시할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51790 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1277 예그리나1 제7층 제702호 · 자유로71번길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전유면적 41.66㎡ · 지하1층/지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 권용범 · 2022.07.29 소유권이전 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 이성주 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준은 2022.12.01 파주세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2019.09.17 이성주 명의 전세권은 전세금 90,000,000원, 범위는 건물 전부이며 권리관계상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반대로 2024년 주택도시보증공사 가압류 658,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석
실제 확인된 점유 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자로 등기돼 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성주 | 2019.08.27 | 보증금 미상 등기 전세금 90,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 인수 위험 |
이성주는 임차인 조사에서 확인된 사람과 등기부상 전세권자, 경매채권자가 동일합니다. 관계인일 가능성이나 가장임차인 여부를 추가로 확인할 필요가 있지만, 현재 확인된 자료만으로 임차관계가 허위라고 단정할 수는 없습니다. 따라서 입찰에서는 선순위 전세권 자체를 독립된 인수 위험으로 두고 판단하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 약 9천만 원은 최근 시세 이상
예그리나1은 29세대, 2014.12.16 사용승인된 건물입니다. 전유면적 41.66㎡의 최근 실거래는 2026.03 80,000,000원, 2025.04 63,000,000원, 2025.02 57,000,000원 등이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 75,750,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.66㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 41.66㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.02 | 41.66㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2024.09 | 41.66㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 41.66㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.06 | 41.66㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.66㎡ | 2건 | 71,500,000원 |
현재 최저가 80,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 71,500,000원의 111.9%입니다. 여기에 선순위 전세권을 반영한 실질취득 기준을 약 90,000,000원으로 잡으면 최근 12개월 평균의 약 125.9%, 최신 거래 80,000,000원의 112.5% 수준입니다. 게다가 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 6.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균 75,750,000원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,840,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이성주 | 90,000,000원 | 78,160,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주택도시보증공사 | 658,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 80,000,000원 가정 시 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 전세권자 이성주에게 배당되는 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사에는 배당 여력이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 다만 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 분석돼 있으므로, 입찰가 판단에서는 배당표의 숫자만 보고 인수 위험을 0원으로 보지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼학초등학교 북서측 인근이며 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층, 사용승인일 2014.12.16이며 승강기·소방·주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 529,300원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 전용 41.66㎡ 도시형생활주택으로, 최근 실거래가 57,000,000원부터 80,000,000원까지 편차를 보입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2019.09.17 설정된 이성주 전세권 90,000,000원의 존속·말소 조건과 경매절차상 처리 여부를 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 이성주는 점유자이자 전세권자·경매채권자로 나타납니다. 실제 점유관계와 임대차 원인, 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 71,500,000원의 111.9%이고, 실질취득 기준은 이보다 더 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래 추세가 이전보다 -6.7%이므로 과거 전체 평균만 기준으로 응찰 상한을 높이면 안 됩니다.
- 배당과 인수 분리 확인. 배당표상 전세권 배당액이 존재하더라도, 선순위 권리의 잔존 여부는 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8천만 원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 80,000,000원인 신건입니다. 그러나 그보다 앞서 봐야 할 숫자는 90,000,000원입니다. 이성주의 전세권은 말소기준 압류보다 앞서 있고 권리관계상 매수인 인수로 분석돼 있습니다. 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없지만, 선순위 전세권 자체가 존재하는 이상 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 71,500,000원, 최신 거래는 80,000,000원, 최근 추세는 -6.7%입니다. 실질취득을 약 90,000,000원 기준으로 보면 최근 시세보다 높은 구간입니다. 권리 부담이 크고, 실질가격도 최근 시세 이상. 현재 회차에서는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
