광주지방법원 2025타경51798. 전남 영암군 삼호읍 나불리 소재 근린생활시설과 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 강판지붕 지상 1층으로, 현재 작업장·창고·사무실 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 368.2㎡, 일반상업지역이며 국가산업단지·지원시설구역에 속합니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되지만, 내부의 크레인 2대와 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2017년입니다. 현 소유자 주식회사에스에스마린이 2017.02.15. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 근해유망수산업협동조합이 채권최고액 299,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51798 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 나불리 604-4, 604-6 · 대불공원길 37 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(작업장, 창고, 사무실 등) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 강판지붕 지상1층 · 주기둥 H-beam 500e*200mm · 처마고 약 8m |
| 토지 | 368.2㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사에스에스마린 |
| 감정가 / 최저가 | 629,013,200원 / 629,013,200원 (신건) |
| 청구액 | 16,047,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 크레인 2대 및 컨테이너 1동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.02.15. 소유권이전과 동시에 설정된 근해유망수산업협동조합 근저당 299,000,000원이 말소기준입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국가·영암군 압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산됩니다.
확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 주거용 물건처럼 “임차인 없음 = 명도 문제 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 실제 작업장·창고·사무실 사용 주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 629,013,200원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 503,210,560원, 2회 유찰 시 402,568,448원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 근린생활시설·작업장·창고·토지의 복합 성격이고 동일 용도의 실거래 비교값이 확인되지 않습니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래 평균과 직접 대조할 수 있는 구조가 아니므로, 토지가격·건물가치·설비 및 실제 영업 활용성을 별도로 검증해야 합니다. 공시지가는 293,300원/㎡이며, 해당 토지는 일반상업지역·국가산업단지·지원시설구역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 629,013,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,690,132원 |
| 2. 근저당권 · 근해유망수산업협동조합 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 근로복지공단 | 16,047,970원 | 16,047,970원 |
| 4. 갑구 33번 가압류 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 34번 경매개시결정 · 근해유망 수산업협동조합 | 16,047,970원 | 16,047,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 289,227,128원 |
현재 회차 추정에서는 채권 총액 331,095,940원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 289,227,128원입니다. 다만 갑구 33번 채권액은 미상으로 계산에서 제외돼 있으며, 당해세가 있으면 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영암군 삼호읍 나불리, 나불공원 남측 인근이며 주위는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북서측으로 대불로, 북동측으로 녹색로가 통과합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 작업장·창고·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지 조건. 지목 대, 368.2㎡, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 293,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 국가산업단지·지원시설구역·하수처리구역에 속합니다.
- 건물. 일반철골구조 강판지붕 지상1층, 전기·급배수·위생설비가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 사용주체, 사업자 점유, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 내부 크레인 2대와 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 현장 가치평가에서 분리해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다. 나불리 604-4·604-6 및 건물의 실제 경계와 이용관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 629,013,200원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물·사업장 활용가치를 각각 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 629,013,200원, 1회 유찰 503,210,560원, 2회 유찰 402,568,448원의 자금계획을 구분해 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격과 현장은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2017년 근해유망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 등기 밖에 있습니다. 근린생활시설·작업장·창고·사무실로 쓰이는 비주거형 물건이고, 임대관계가 미상이며 크레인 2대와 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. 국세·지방세 압류 4건의 우선배당 가능성도 확인해야 합니다. 더구나 동일 용도의 최근 실거래 기준이 없어 629,013,200원이 비싼지 싼지 데이터만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격과 현장 검증은 필수”입니다.
