광주지방법원 2024타경54997. 광양시 마동 송보타워아파트 201동 4층 404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방4·거실·주방·화장실2 구조, 철근콘크리트조 25층 건물의 4층 남서향 계단식 세대입니다. 감정가 366,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 204,960,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 실거래 378,000,000원과 큰 차이가 있지만, 이 사건은 미상 임차인 확인이 가격 판단보다 우선합니다.
말소기준은 2022.11.14. 설정된 을구 22번 광주은행 근저당권입니다. 그 뒤 기술보증기금 등 다수 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 현황조사와 매각물건명세서에 이희준이 확인됐고, 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이희준을 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54997 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 무등길 111, 201동 4층404호 (마동,송보타워 아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4·거실·주방·화장실2 · 25층 중 4층 · 남서향 · 계단식 |
| 소유자 | 김정희 · 2010.09.09. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 204,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 청구금액 | 402,979,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 사용승인 | 2009.03.19 · 96세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 권리분석의 기준은 2022.11.14. 을구 22번 광주은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 기술보증기금 가압류 1,249,500,000원, 2022기보제일차유동화전문유한회사 가압류 1,152,000,000원, 서울보증보험 가압류 631,264,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 156,577,526원, 서울보증보험의 추가 가압류 140,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희준 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이희준은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 분류돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없고, 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 최근 하락 추세
실거래 자료는 송보파인빌2차, 목표 면적 125.0802㎡ 기준으로 면적 매칭된 자료입니다. 최근 12개월 평균은 378,000,000원, 최신 거래는 2025.05. 435,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -6.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 현재 최저가 204,960,000원은 최근 12개월 평균의 54.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 134.84㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2025.05 | 125.08㎡ | 24 | 305,000,000원 |
| 2025.04 | 134.84㎡ | 11 | 432,000,000원 |
| 2025.04 | 134.84㎡ | 12 | 410,000,000원 |
| 2025.01 | 134.84㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 2024.12 | 125.08㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2024.12 | 134.84㎡ | 10 | 392,000,000원 |
| 2024.11 | 134.84㎡ | 5 | 429,000,000원 |
| 2024.11 | 134.84㎡ | 18 | 410,000,000원 |
| 2024.07 | 125.08㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2024.06 | 125.08㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 134.84㎡ | 19 | 402,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 378,000,000원 |
전체 12건의 평균 거래가는 380,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 378,000,000원이고 최신 거래는 435,000,000원입니다. 현재 최저가 204,960,000원은 최근 평균 대비 낮은 가격이지만, 시장 추세 자체는 -6.0%로 하락 중입니다. 따라서 과거 전체 평균 380,000,000원만 놓고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,669,440원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 광주은행 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 1,249,500,000원 | 201,290,560원 |
| 4. 가압류 · 2022기보제일차유동화전문유한회사 | 1,152,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 631,264,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 156,577,526원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,329,341,526원 중 예상 배당액은 201,290,560원, 미배당액은 3,128,050,966원입니다. 광주은행 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액 0원도 이희준의 실제 대항력 여부 확인을 전제로 재검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 204,960,000원 | 201,290,560원 | 3,128,050,966원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 143,472,000원 | 140,663,392원 | 3,188,678,134원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 100,430,400원 | 98,224,374원 | 3,231,117,152원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 143,472,000원, 100,430,400원으로 내려갑니다. 그러나 가격이 낮아지는 것과 임차인의 대항력 위험이 사라지는 것은 별개의 문제입니다. 이희준이 선순위 대항력 임차인으로 확인된다면 매수인의 실제 부담 구조가 달라질 수 있으므로, 유찰 횟수만 보고 안전성이 높아졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 마동 광양마동중학교 동쪽 인근. 아파트단지·근린생활시설·각종 학교·근린체육공원이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북쪽·서쪽 인근도로에 시내버스정류장이 위치해 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 25층 중 4층, 남서향 계단식. 위생·급배수·급탕·가스보일러 개별난방·도시가스·화재탐지·옥내소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 중로각지. 토지면적 5,186.1㎡, 공시지가 631,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·소로3류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확인. 이희준의 전입일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준 2022.11.14.보다 선행하는지 반드시 대조하세요.
- 배당표를 확정값으로 보지 않기. 광주은행 근저당권의 채권액이 확인되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 378,000,000원이지만 최근 구간 추세가 -6.0%입니다. 과거 전체 평균 380,000,000원만 근거로 응찰가를 높이지 마세요.
- 관리비 확인. 현황조사서상 2024년 6월 기준 체납관리비 약 1,500,000원이 기재돼 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인된 만큼 현재 점유상태와 명도 조건을 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.15.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 임차인 확인 전에는 싸다고 끝낼 수 없다”
현재 최저가는 204,960,000원으로 감정가 366,000,000원의 56%, 최근 12개월 실거래 평균 378,000,000원의 54.2%입니다. 수치만 보면 두 차례 유찰의 효과가 크게 나타난 물건입니다. 하지만 실거래 추세는 -6.0%로 하락 중이고, 무엇보다 이희준의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 등기권리와 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리 확인은 미완료입니다. 이희준의 전입·보증금이 확인돼 인수 위험이 없다는 점이 확정될 때 비로소 204,960,000원이라는 가격을 정상적으로 평가할 수 있습니다.
