부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경51139 · 목포지원 · 아파트
철근콘크리트구조 29.6400㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

22,848,000원 2,284만 감정가 51,000,000원

감정가의 45% ▼ 55% 할인

다음 매각기일

06-08

목포지원 10:00

입찰 보증금

228만원

최저가의 10% · 2,284,800원

감정가 대비

▼ 55.2% 싸게 매수

감정가 5,100만원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 55% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 전라남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 대비 45%까지 내려왔지만 임차보증금 부족분 약 4,296만원 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.

가격 최저가 22,848,000원은 감정가 51,000,000원의 45% 수준(3회 유찰)
자금 입찰보증금 약 2,284,800원 · 실질취득 예상 약 65,000,000원 수준 검토 필요
리스크 임차권등기 임차인 보증금 65,000,000원 중 미배당 부족분 42,963,264원 매수인 인수 가능

한 줄 평 3회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기 임차인의 보증금 6,500만원 중 배당 부족분 42,963,264원을 매수인이 인수할 가능성이 있는 물건입니다. 최저가만 보고 접근하면 실질취득비용은 달라집니다.

감정가 / 최저가

51,000,000원 / 22,848,000원

3회 유찰

임차보증금

65,000,000원

대항력·우선변제권 확인

예상 인수액

42,963,264원

배당 부족분

핵심지표

C등급

권리 리스크 반영

광주지방법원 2025타경51139. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가5차오피스텔 505호입니다. 감정가는 5,100만원이며 세 차례 유찰 후 최저가는 2,284만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구 1순위 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	광주지방법원 2025타경51139
소재지	전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2116 남악도휘에드가5차오피스텔 5층505호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 업무시설(오피스텔)
소유자	조연정
감정가 / 최저가	51,000,000원 / 22,848,000원
신청채권 / 청구액	주택도시보증공사 / 69,098,363원
매각기일	2026.06.08

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

등기상 2023년 이후 다수 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 을구 1순위 주택임차권등기는 다릅니다. 임차인 이재훈은 2022년 6월 29일 전입, 2022년 5월 27일 확정일자를 갖고 있으며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능 금액 확인

임차인	보증금	권리	예상 처리
이재훈	65,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 有	배당 부족분 인수 가능

⛔ 가장 중요한 위험 최저가 22,848,000원으로 낙찰될 경우 임차인 배당 예상액은 22,036,736원입니다. 보증금 65,000,000원과의 차액 42,963,264원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득비용은 낙찰가만으로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,848,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	811,264원
임차인 이재훈 보증금	65,000,000원	22,036,736원
잔여 채권	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

낙찰가 2,284만원만 보면 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.

④ 입찰 판단

⚠️ 가격보다 권리 구조를 먼저 확인 현재 최저가는 감정가 대비 45% 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 단순히 2,284만원짜리 물건으로 판단할 수 없습니다.

유찰 효과. 3회 유찰로 가격은 내려왔지만 임차보증금 위험이 함께 존재합니다.
실질취득 검토. 낙찰가와 별도로 최대 42,963,264원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
명도·임차권. 임차권등기 임차인의 권리관계를 확인한 후 접근해야 합니다.
관리비. 미납 관리비 240,000원(25.3.~25.5.) 확인 필요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 저렴한 취득”

이 물건은 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 5,100만원에서 3회 유찰되어 최저가는 2,284만원까지 떨어졌습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하고, 배당 부족분 약 4,296만원이 인수될 수 있습니다. 결국 중요한 것은 최저가가 아니라 인수 위험을 포함한 실질취득비용입니다. 권리 검토 없이 저가 낙찰만 바라보고 들어가기에는 위험 요소가 남아 있는 물건입니다.

부동산강제경매

낮아진 최저가 뒤에 임차보증금 인수 위험 — 남악도휘에드가5차 505호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능 금액 확인

③ 예상배당표 (매각가 22,848,000원 가정)

④ 입찰 판단

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 저렴한 취득”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (8장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-12	유찰	5,100만원
2	2026-03-09	유찰	3,570만원
3	2026-04-20	유찰	2,856만원
4	2026-06-08	유찰	-