춘천지방법원 2025타경20807. 원주시 봉산동 9-2 소재 건물로, 분류는 연립/다세대이며 감정평가 이용상태는 “단독주택으로 이용 중”입니다. 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물이고, 외벽과 내벽은 샌드위치판넬 등으로 마감돼 있습니다. 위생설비·급배수시설·난방설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 등기상 근저당은 0건이고, 압류는 3건입니다.
이 사건의 말소기준은 2012.03.13. 갑구 7번 압류입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 조사된 이덕종의 전입일은 2013.10.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당·보증금 관계는 원본 명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20807 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 봉산동 9-2 · 살대울모래기길 154-54 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용 중 |
| 구조 | 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 · 샌드위치판넬 마감 · 플라스틱 프레임 창호 |
| 감정가 / 최저가 | 29,880,000원 / 10,249,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 경매개시 원인 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 등기 현황 | 근저당 0건 · 압류 3건 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준
말소기준권리는 2012.03.13. 이흥종 지분에 설정된 압류이며 권리자는 국, 처분청은 남양주세무서로 표시돼 있습니다. 이후 2012.12.04. 압류, 2019.09.06. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2013.08.19. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고 2014.05.30. 공매취소공고를 원인으로 말소됐지만, 별도 메모에는 공매 진행과의 교차 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕종 | 2013.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리인 2012.03.13.보다 뒤인 2013.10.17.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘저평가’는 아니다
감정가는 29,880,000원, 현재 최저매각가는 10,249,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 7,174,300원, 5회 유찰 시 5,022,010원입니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 10,249,000원 | 9,664,518원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 7,174,300원 | 6,645,163원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,022,010원 | 4,531,614원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 584,482원 |
| 갑구 22번 경매개시결정 · 주식회사업타운부동산중개법인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,664,518원 |
현재 가정 배당에서는 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정 배당을 0원으로 두고, 집행비용 584,482원을 제외한 9,664,518원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정·토지정보 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수시설, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적 581.0㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 159,500원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 지역·지구. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 계획관리지역 포함, 성장관리계획구역 포함입니다.
- 중요. 위 토지정보와 별개로 본 경매는 건물만 매각으로 기재돼 있으므로 토지 소유·사용관계와 법정지상권 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 우선 확인. 매각물건명세서가 성립 여부 불분명을 명시합니다. 토지 소유관계·건물 소유의 변천·토지 사용권원을 원본으로 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소공고 이력이 있으며 현재 진행관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이덕종은 대항력이 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 확인. 경매개시결정 원인이 공유물분할을 위한 경매로 표시돼 있고 다수 공유자가 등재돼 있으므로 소유관계와 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 토지 사용권을 먼저 본다
현재 최저가는 10,249,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 3회 유찰에 시선이 끌리지만, 이 사건의 본질은 가격이 아닙니다. 임차인은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 배당표상 매수인 인수도 0원이지만, 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 세금 압류, 공매 이력, 공유물분할 경매라는 확인사항까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가 = 저렴한 물건”으로 접근할 사건이 아니라, 토지 사용권이 확인된 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
