광주지방법원 2026타경64. 전라남도 무안군 청계면 구로리 432-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 724.0㎡이고 감정평가상 건물 이용상태는 주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정상일이며, 2024.05.09 이영님 명의의 채권최고액 292,500,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 전입입니다. 정정남은 2019.09.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모에 따라 배당 후 미회수액이 매수인에게 남을 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경64 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 청계면 구로리 432-1 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 무안군 청계면 구로안길 2-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 |
| 토지 | 724.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 148,090,360원 / 148,090,360원 (신건) |
| 소유자 | 정상일 |
| 청구액 | 242,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2024.05.09 이영님 근저당권입니다. 이후 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류 171,616,516원, 목포수산업협동조합의 가압류 30,285,266원, 이영님의 가압류 225,000,000원, 무안군 압류 및 2026.03.19 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정정남 | 미상 | 2019.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
② 가격·회차 — 실거래 시세 없이 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저매각가 148,090,360원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 해석해서도 안 됩니다.
| 현재 회차 | 148,090,360원 · 신건 · 감정가 100% |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 118,472,288원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 94,777,830원 · 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 148,090,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,873,265원 |
| 1. 근저당권 · 이영님 | 292,500,000원 | 145,217,095원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 171,616,516원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포수산업협동조합 | 30,285,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이영님 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 719,401,782원, 배당액은 145,217,095원, 미배당액은 574,184,687원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로 실제 임차인 인수 여부를 별도로 확정해야 합니다.
④ 부동산 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 청계면 구로리 ‘구로동마을’ 내에 위치하며, 주위는 농가주택이 밀집한 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕(현 기와형 강판지붕) 단층 건물이며, 온수보일러 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 724.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 24,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 소로2류에 접합합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 접도구역 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각 특이사항
⑥ 입찰 체크리스트
- 정정남 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유범위를 확인한 뒤 실제 대항력과 인수액을 산정해야 합니다.
- 배당표 0원 인수액을 확정값으로 보지 말 것. 현재 시뮬레이션의 0원은 보증금 미상 임차인 위험을 확정적으로 제거한 결과가 아닙니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 148,090,360원의 가격 경쟁력을 별도 조사해야 합니다.
- 토지 이용상태 확인. 일부가 현황상 ‘전’으로 이용되고 접도구역에 저촉되므로 현장 경계와 이용현황을 확인해야 합니다.
- 멸실 부속건물 확인. 목록상 단층변소 23.1㎡는 현황상 멸실입니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “후순위 말소 = 인수위험 0”은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024.05.09 이영님 근저당권을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정정남의 전입일은 그보다 앞선 2019.09.02이고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 가장 중요한 숫자는 최저가 148,090,360원이 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.
실거래 시세도 확인되지 않아 신건 가격이 싸다고 평가할 근거가 없으며, 향후 유찰로 최저가가 118,472,288원 또는 94,777,830원으로 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 별개입니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 확인 전까지 보류. 이 사건의 입찰 전제는 정정남의 보증금·점유·확정일자를 먼저 확정하는 것입니다.
