광주지방법원 2026타경72. 무안군 삼향읍 용포리 후정마을 내 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 465㎡, 지목은 대, 계획관리지역·자연취락지구이며 현황상 단독주택 건부지 및 일부 도로입니다. 건물은 주택으로 이용 중인 시멘트 부록조 시멘트와즙 단층 건물이고, 소유자는 송남국입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2019.07.24 설정된 오은희의 근저당권 채권최고액 80,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 국 압류, 에스비아이저축은행 가압류 70,283,662원, 박명주 가압류 35,000,000원, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경72 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 126 · 후정길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 465㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 102,100원/㎡ |
| 소유자 | 송남국 · 2019.06.24 증여, 2019.06.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 110,869,540원 / 110,869,540원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정은경 / 52,054,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2019.07.24 오은희 근저당권입니다. 2023.08.09 국 압류, 2024.01.05 에스비아이저축은행 가압류, 2026.03.24 박명주 가압류, 2026.03.30 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2023년 신한카드의 강제경매개시결정은 취하되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송정식 | 2003.12.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
송정식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당요구 여부나 미배당액을 계산할 수 없습니다. 실제로 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 그 미배당분은 매수인에게 승계될 수 있으므로 실질취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다.
또한 송정식은 등기부상 과거 소유자와 동일한 이름이고, 과거 근저당의 채무자이기도 합니다. 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있으므로, 임대차계약서와 점유 원인, 보증금 지급내역 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,869,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,352,174원 |
| 1. 근저당 · 오은희 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 70,283,662원 | 28,517,366원 |
| 3. 가압류 · 박명주 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 정은경 | 52,054,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 합계 237,338,456원 중 108,517,366원이 배당되고, 128,821,090원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 송정식의 보증금이 확인되지 않아 임차인 인수위험 역시 이 표에 계산되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 110,869,540원 | 108,517,366원 | 128,821,090원 | 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,695,632원 | 86,699,111원 | 150,639,345원 | 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,956,505원 | 69,279,288원 | 168,059,168원 | 미상 |
신청채권자 정은경의 청구액은 52,054,794원이지만 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 다만 이 미배당 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 중요한 승계 리스크는 별도로 선순위 전입 점유자의 실제 임대차와 보증금입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 ‘후정마을’ 내에 위치하며, 주위는 자연취락과 농경지가 혼재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 동측 무영로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이며 난방설비가 되어 있습니다. 현황상 토지는 단독주택 건부지 및 일부 도로입니다.
- 토지. 465㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 계획관리지역·자연취락지구이고 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 시멘트 부록조 시멘트와즙 단층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호 등입니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택·토지 일괄매각이므로 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 실제 매수층과 개별 토지·건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송정식의 실제 임대차 확인. 전입일은 2003.12.11로 빠르지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격평가 금지. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 승계 가능성이 있으므로, 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다.
- 관계인 가능성 검토. 송정식은 등기부상 과거 소유자와 동일한 이름이고 과거 근저당 채무자이기도 하므로 가장임차인 여부 또는 관계인 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 현황상 토지 일부가 도로로 이용되므로 매각목록·감정평가서·현황도를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국 압류가 존재하고 배당표에 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 2003.12.11 전입한 송정식의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 110,869,540원이 감정가와 같고 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로, 현재 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
핵심은 가격보다 먼저 임차인입니다. 송정식의 실제 임대차와 보증금을 확인해 인수가능액을 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 현 상태의 결론은 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입 점유자 때문에 입찰 전 확인이 반드시 필요한 물건입니다.
