광주지방법원 2026타경78. 목포시 산정동 동아백조맨션 5층 503호, 전유면적 84.95㎡의 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 78,000,000원입니다. 현재 소유자는 김우석으로, 2019.11.04 매매를 원인으로 49,000,000원에 취득했습니다. 등기상 핵심은 2020.04.01 설정된 장대오의 채권최고액 19,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고 그 뒤의 장대오 근저당 10,000,000원, 소유권이전청구권 가등기, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 한춘임의 전입신고일이 1996.04.01로 말소기준일인 2020.04.01보다 무려 앞섭니다. 하지만 점유 부분·용도, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려가더라도 실제 매수인 부담이 얼마인지 계산할 수 없으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경78 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1372-2 동아백조맨션 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.95㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 사용승인일 | 1990.12.20 |
| 소유자 | 김우석 (2019.11.04 매매 · 거래가액 49,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 장대오 |
| 청구액 | 7,365,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 위험을 분리해서 봐야 한다
등기상 말소기준은 2020.04.01 장대오 근저당 19,000,000원입니다. 이후 2021.02.26 추가 근저당 10,000,000원, 2021.05.04 장대오의 소유권이전청구권 가등기, 2026.04.01 임의경매개시결정, 2026.06.02 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한춘임 | 미상 | 1996.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 대항력이 인정되는 구조라면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 현재 제시된 최저가 78,000,000원만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 78,000,000원이고 현재 최저가도 78,000,000원입니다. 다만 확인 가능한 동일 단지 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격 비교의 기준입니다. 한춘임이 대항력을 갖추고 보증금의 일부 또는 전부가 매수인에게 승계되는 것으로 확인되면, 비교해야 할 금액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액인 실질취득액입니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 금액도 산출할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 장대오 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 장대오 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,196,000원 |
위 배당표는 집행비용과 확인된 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한춘임의 보증금·배당요구·대항력 여부도 확정되지 않았으므로 이 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수 0원을 최종값으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포삼학초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 1990.12.20입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 평지·가로장방형, 북측 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 268,400원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동아백조맨션1은 총 18세대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한춘임 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 여부·배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일만 빠르다는 이유로 대항력 또는 인수액을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수할 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 그 미배당 승계액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 갑구 6번 가등기 확인. 소유권이전청구권 가등기의 실질과 담보가등기 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산의 확인 채권 미배당은 0원이지만, 임차인 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액을 확정하는 자료는 아닙니다.
- 시세 원본 확인. 최근 동일 단지·동일 면적 실거래가 확인 전에는 78,000,000원이 싸다고 판단하지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 인수에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수 없음”은 같은 말이 아니다
이 물건은 2020.04.01 장대오 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 등기권리들이 소멸하는 구조라 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 한춘임의 전입일은 1996.04.01입니다. 보증금과 확정일자, 점유·배당요구가 확인되지 않은 이상 이 임차인의 대항력과 매수인 인수액은 미확정입니다.
따라서 현재 신건 최저가 78,000,000원만 보고 “인수 0원·저가 매수”라고 판단하는 것은 위험합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 실제 권리를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
