광주지방법원 2026타경50020. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 11층 1113호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사하늘입니다. 권리구조의 핵심은 북동신용협동조합 가압류보다 앞서 임차인 김정태가 2021.01.21 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 따라서 이후 등기된 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선행 대항력에 기초한 보증금 잔액 인수 문제는 별개로 남습니다.
보증금은 80,000,000원이고 현재 최저가는 72,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,696,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 70,304,000원이 배당되어 9,696,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “72,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 보증금 80,000,000원 부근에서 형성되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1113호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 중 11층 1113호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 대항력
등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.04.04 북동신용협동조합 가압류입니다. 그러나 임차인 김정태의 주민등록·점유는 2021.01.21로 더 빠릅니다. 확정일자도 2020.11.17이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정태 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.21 | 2020.11.17 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 가능 |
② 가격 판단 — 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 오히려 확인해야 할 것은 낙찰가와 인수액의 역관계입니다. 신건에서 인수 예상액은 9,696,000원이지만, 1회 유찰 시에는 23,836,800원, 2회 유찰 시에는 35,149,440원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 9,696,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 23,836,800원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 35,149,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 임차인 김정태 보증금 | 80,000,000원 | 70,304,000원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김정태 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 80,000,000원 중 70,304,000원만 배당되고, 9,696,000원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한이 있는 ‘닫힌 경매’
또 하나의 주의점은 임차인 김정태가 이 강제경매의 채권자로도 등기돼 있다는 점입니다. 자료에는 동일인 관계 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 기재돼 있습니다. 다만 현재 자료만으로 임대차의 진정성 여부를 단정할 수 없으므로, 입찰 판단에서는 임차권등기·현황조사·문건접수·매각물건명세서 원본을 함께 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 오피스텔로 이용중입니다. 임차인은 건물 전부를 주거 용도로 사용한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며, 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 72,000,000원에 인수 예상액 9,696,000원이 붙을 수 있습니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수액 23,836,800원, 2회 유찰 시 35,149,440원으로 증가합니다.
- 대항력 임차인 확인. 김정태의 전입·점유 2021.01.21은 말소기준권리보다 앞섭니다.
- 배당 전액변제 여부 확인. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 기재돼 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 김정태가 경매개시결정의 채권자와 동일인이므로 임대차·채권 관계 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 자료만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “최저가 7,200만원”만 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 보증금 80,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서도 9,696,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 수 있습니다. 유찰되면 낙찰가는 57,600,000원, 46,080,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 23,836,800원, 35,149,440원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 보증금 부담이 따라오는 구조입니다.
게다가 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자는 가격 경쟁에서 이기더라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 입증할 자료가 없는 상태입니다. 따라서 이 물건은 “저가 신건”이 아니라 “대항력 보증금 인수 + 우선매수권”을 먼저 해결해야 하는 고난도 사건으로 보는 것이 맞습니다.
